2021年上海最新购房政策!买房、贷款、限购究竟都有哪些变化?

未来城不落2021-01-19
快收藏,2021买房必看指南!

编者按:本文来自微信公众号“真有好房”(ID:zhenyouhaofang),作者:施唯,36氪经授权发布。

我们都知道,2021开年以来的房地产市场出现了一系列重大变化,后台也有很多粉丝朋友询问关于买房政策的最新信息及变化。

今天我们真有好房为大家整理了2021年上海购房的一些最新政策,供大家参考。

01

2021上海贷款政策变化

首先,最需要购房者们格外注意的是,今年国家将继续坚定贯彻“房住不炒”的原则,同时直接在金融层面开启了新一轮的管控:

根据规定,央行直接在去年的最后一天,也就是12月31号设下了两道“新红线”:

第一道红线:“房地产贷款占比”,大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。 

第二道红线:“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。

简单来说,对于广大购房者,从今年起,未来住房方面的贷款比例正在逐步减少,今后会越来越难,贷款批不下来的情况会更常见,同时银行也会更倾向于贷款资质更好的客户。

商业限贷政策方面

最新的商业贷款政策方面,首套的比例依旧不低于35%,如果是在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房时的商业贷款首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,商业贷款首付款比例不低于70%。

公积金贷款政策方面

共有以下几种情况:

首套房:

①在上海无房无贷(无贷指上海无公积金贷款记录)。

②夫妻双方在婚前与各自父母共有房产均不超过一套,且家庭名下无房。

二套房:

①在上海无房,有过1次上海公积金贷款记录。

②在上海有1套房,人均面积≤37.2m²,无上海公积金贷款在使用。

限贷的认定方式

①在上海有1套房,人均面积>37.2m²。

②在上海有2套或以上的房产。

③有1次上海公积金贷款未还清或有2次公积金贷款记录。

综上,如果是现阶段正在考虑购新房的购房者,建议提前去银行询问自己的贷款资格和贷款审批时间,以免在购房期间出现贷款审批问题。

02

2021年上海最新二手房交易流程

首先,目前的不动产交易登记最短不超过5个工作日。

一口受理、内部流转、并联审批、统一时限。即由受理窗口统一收件后,房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记内部流转,并提供EMS快递服务。

至于很多人都非常关心的房产税征收方面,以下为上海房产税征收标准:

此外,2021年最新二手房交易税费如下:

03

2021上海最新限购政策:

主要可以分为以下几种情况:

沪籍单身购房:

- 单独名下有房,限购;

- 单独名下无房,本人和父母在2011年1月28日之前共有不超过2套(含2套),可新购一套住房;

- 单独名下无房,本人和父母在2011年1月28日之前共有超过3套(含3套),限购。

沪籍已婚家庭购房

双方都是上海户籍:

a.夫妻双方在2011年1月28日之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可新购2套住房;

b. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套,另一方无房,可新购1套住房;

c. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套,另一方与父母共有1套,可新购1套住房;

d. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套,另一方与父母共有2套,可新购1套住房;

e. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有超过4套(含4套),限购。

一方是上海户籍,另一方非上海户籍:

a. 购买首套房产证可单独上非上海户籍一人,但需提供满5年社保或满5年个税证明;

b.购二套房产证必须上海户籍的人上产证,否则限购;

注:满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算,往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。

非沪籍家庭购房:

- 非户籍家庭在上海只能购买1套(商品房)住房。但夫妻双方必须至少有一人社保或个税,自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

- 非户籍单身,不可购买。

特殊人群购房:

本市集体户口:

按上海户籍政策执行,但需要注意户籍证明号:如90、98、97为上海户籍。

户籍证明号:99是挂靠上海地区户口,并非上海户籍,按外地户籍政策执行。

外国籍或港澳台同胞:

提供满一年的劳务合同,可购买一套住房。

在读博士、博士、博士后:要求已婚并提供学校证明(学历证明),无需提供满五年社保或满五年个税,可购买一套住房。

在读博士、博士后:

要求已婚并提供学校证明(学历证明),无需提供满五年社保或满五年个税,可购买一套住房。

部队人员购买住房:

a. 原籍是上海户籍,按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套;

b. 原籍非上海户籍,按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。

临港新片区特定人群购房

购房条件:非本市户籍购房资格由家庭调整为个人社保年限由原有的5年缩短至3年,外地单身且在临港新片区工作满1年以上,即有机会在细则划定范围内购房

04

今年生效的《民法典》,对房产到底有什么影响?

住宅:

· 70年产权期满自动续期

· 普通住宅的70年产权到期后自动续期,但需要交一笔费用;

· 商住房暂时没有产权到期如何处理的法律保护。

居住权:

· 《民法典》第366条规定,房主可以根据约定或者遗嘱,为自己名下的房子,给居住权人设立居住权,居住权人有权对他人的住宅,享受占有和使用的权利。

· 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外;

· 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭;

· 未来二手房交易期间,买家更需要详细检查房屋信息,尤其是居住权是否被设立,否则会产生大量不必要的麻烦;

· 未来二手房交易市场中,居住权将成为影响房价的核心因素之一。

租房合约期间,房东卖房,不影响租客:

· 《民法典》规定:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;

· 今年起,愿意长期租房的房东有可能会减少不少,毕竟会影响卖房的时间;

· 租客再也不用担心因为房东卖房而被赶出的情况发生,但可能会更难租到带长期租约的房子。

对物业的规定:

· 《民法典》明确规定了小区共有部分产生收益,在扣除合理成本之后,属于业主共有;

· 高空抛物找不到抛物者的,由未能尽责的物业承担;

· 物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费,属违法行为;

· 只需要一半的业主同意,便可以更换物业公司。

不得不说,适应当下国情和社会变化,可谓是这部《民法典》中最大的亮点。

总的来说,近期市场的持续升温也让大家看到了人们对楼市信心的提升。

在我看来,2021年大概率会是这几年里买房最好的年份,最好的时机。

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