我把环沪跑了一圈,原来藏了这么多的真相和骗局

魔都财观2021-01-18
一篇价值百万的环沪踩盘分析

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

最近魔都财观团队实地跑了很多城市,已经完成的有合肥、珠海、广州、苏州、花桥、嘉善、太仓,后面还会有杭州无锡南通湖州等更多城市。

后面有更多的实地调研文章会一一和大家见面。我想先和大家聊聊最近的一些感受:

上海楼市的热,已经逐渐开始外溢了。

安亭的中骏璟尚、嘉定西的路劲悦茂府、徐行的佳兆业城市广场,300-500万的一些远郊刚需盘基本已经被抢空了。

这些去年鲜少有人问津的楼盘,如今早已不是当初模样。

原因就不展开了,大家可以去查看自己家所处的板块、小区,还有多少套二手房在售。反正我关注的多个板块,没有一个小区在售数超过2位数。

赶着这个时候,我又去了一趟环沪的代表城市,想看看这种特殊时期——

环沪的代表城市,花桥和嘉善市场现在怎么样了?

1

关于花桥,我们前面曾经写过两篇专文,内容非常翔实——

上海的热钱,正在加速外溢

上海的超强购买力正在外溢,这个区域楼市得火!

真实的花桥市场也和我们预期的一样,凭借11号线和上海辐射,已经热起来了。

这次我们主要聊聊真实的嘉善楼市,并且和花桥同步做下对比。

不要着急滑出去,不接广告不care甲方,所以我们踩盘市调的文章力求中性客观。

嘉善的好与不好,都会一一展现出来给各位。

先说说嘉善这几年为什么火?很大程度就是因为长三角“生态绿色”一体化先行示范区。

绿色生态的定位暂且不多聊,嘉善这些年发展的确还算不错。

上海产业外迁、2211交通网络贯穿、医保交通卡互认等接二连三的消息,对嘉善的确有利好存在。

从交通区位来看,嘉善是有底气和花桥竞争的,23分钟可以从嘉善南到上海虹桥,包括后期的2211工程,两条高铁、两条轨交、一条铁路改扩、一条城际轨道。

但有趣的是,你到嘉善的任何一个楼盘,都会看到类似的宣传字眼。

环沪洼地、沪嘉同城、留在上海。

实际情况如何?

从2018年至今,除了沪杭铁路,其他工程基本还在喊口号改图纸定规划。

为什么动作迟迟推进不到位?说到底,再怎么长三角一体化,上海也不可能单方面出财政给嘉善搞基建。

但反向去看昆山就有这个底气,2009年花大力气和财政打破省级壁垒,2013年就开通运营11号线花桥段。

产生如此大差异的本质原因,还是嘉善的基本面不够强大。

60万人口、600多亿的GDP来同时支撑这么多庞大的基建工程?

你信吗?反正我对落地时间是存疑的。

2

对于嘉善来说,环沪洼地是否成立?

从新房角度看,环沪概念比较强的几个城市里,嘉善主城均价在1.8-2.2万,花桥主城均价在2.1-2.4万,太仓主城均价在1.8-2.6万,南通启东均价在1.3-1.8万。

这样看来,环沪城市的房价压根就是扁平化的状态,基本都属于刚需五六十万首付可以上车的城市。

嘉善内部的新房市场是分化的,核心是1.8-2.2万的魏塘、罗星、惠民三个街道,下面是均价在1.3-1.8万的干窑、西塘、大云、姚庄等主要乡镇。

这个主城的房价贵不贵?

如果从沪嘉城轨的通车预期来看,不贵。

但好巧不巧的是,现在沪嘉之间的通勤,只有一条高铁线路支撑,从2018年就开始放风的沪嘉城轨,从图纸到规划到开工仪式再到招标,确定性一直让人摸不着头脑。

什么时候落成,这个答案我问了售楼处、二手中介、出租车司机,也查了很多资料,没有一个标准答案。

一致的看法也许是三五年,但三年还是五年,没有可靠消息。

没有落成的沪嘉城轨,这几年已经被过分消费了预期。

至于还在吹的嘉善2条地铁延伸段,我还是洗洗睡吧。

比嘉善更富裕的太仓,在昆山旁边望穿了眼等地铁,排着队拿着爱的号码牌,还都没有可靠消息。

3

再跟大家聊聊我在嘉善踩盘的心路历程,绝对的真实一线感知。

工作日的下午,魏塘街道的某楼盘,我前脚刚踏进去,售楼处工作人员就带着疑问口吻:自己来的?确定不是同行?

说实话我心虚了一下,连忙否定。对方扭头问了身边的同事:自访客谁接?

奇怪,难道这个售楼处没有自访客的?带着疑问进了示范区,结果我看到了一番热闹景象。

嘉善这么热的?都是客户吗?

正当我百思不得其解的时候,销售员拿着话筒开始发声:

欢迎各位上海的同仁。

啥?这都是上海的中介大军?

怪不得我刚进项目说是自访客的时候,售楼处人员从上至下瞄了我一眼,原来这里几乎没有自访客。

转头一看户型,只有70平2房,85平3房。

这户型设计,一个为本地人准备的改善空间都没有,似乎全都是为上海的投资客准备的。

样板房一堆不认识的装标品牌,售楼处里忽悠你下定的特价房源,难道这就是嘉善的市场吗?

带着复杂的心情走出售楼处,门口鲜艳的「留住上海不是梦」旗帜突然变得刺眼。

抬头一看对面2017年开盘现已交房的项目,入住率低就算了,贝壳一查竟然还有房源在售。

这就是嘉善的真实现状,靠庞大的上海中介分销和讲不完的故事,击鼓传花。

即使故事讲的天花乱坠,但入住率和配套,除了核心主城区里小小的一块和万联城商圈周边,没有看到一个能打的。

所以我每打一次滴滴就真诚的问一次司机师傅:你们本地人还在嘉善买房吗?

师傅善意的笑笑:我们本地人基本都2-3套,除了置换到核心地段,几乎没有人再买了。

更何况现在2万多都这么贵了,再吹到3万我是不信的,不如买接壤的金山了,现在嘉善有钱的那批人基本都去上海了。

那么问题就来了,现在嘉善本地人基本不买房了,这么多的上海投资客和大把的空地、源源不断的新房供应。

未来的二手都卖给谁?上海人卖给上海人?

4

我花了两天时间把嘉善从北到南跑了个遍,和大家聊聊几个肉身总结。

1、一体化说的很漂亮,就是不见地铁和城轨落地,至于中介吹的最厉害的中新产业园,就这,也能对标漕河泾?

呵呵了只能。

另一个产业园,嘉善经济技术开发区长这个样……

2、如果真的一定要买嘉善,请买核心主城区和万联城商圈,这是本地人最认可的地段。

如今的嘉善市场,2020年新房存量不多,新开的上分销,存量的打到9折。

核心城区和万联城商圈周边的二手房生态是整个嘉善最好的,整体是客多房少,价格也就在1.8万-2.2万,和新房相差无几。

3、嘉善南部怎么样?离嘉善南站更近,到虹桥只要23分钟。

整个嘉善就不大,嘉善南部更是投资客遍地,配套毛都没有,从主城打车到南站也就20块钱。

这样的城市,请一定买最核心的地段,其他小心站岗。

4、嘉善2021年的土拍热已经上来了,新房可能还会有小幅度浮盈,但我依旧不太乐观。

从2021年的1号地块土拍溢价率3.83%,再到2号地块溢价率11.81%,还有起拍价13000+/平米的待拍地块。

嘉善的土拍市场和新房市场表现,的确足够火热。

也就是说,未来嘉善可能会创造动辄2.3万的新房价格。

但这个价格,我觉得有点被高估了,嘉善大面积接壤金山松江,花桥大面积接壤嘉定大虹桥,再加上已经通车的地铁11号线,明显同样价格下还是花桥更有性价比。

所以市调的过程中,我也由衷的在团队群里说了真心话:环沪,还是花桥靠谱,杠杠的。

5、同样2万多,为什么花桥更有性价比?

花桥从来不跟你讲故事,实实在在的产业能级、实实在在的商业配套,2万多的价格在整个环沪来看,显然都是被低估的。

和嘉善另一个不同的是,这里从来不用担心入住率和出租市场。

想留在上海的小年轻刚需,第一站还是会更倾向花桥,未来也不存在嘉善的接盘风险。

看看下图这张花桥二手小区的入住率就知道了。

因为故事说的再多,都远远比不上从上海过来的这条11号地铁线。

已经官宣的2023年竣工的S1号线,利好依然会给到花桥,苏州园区直接贯穿整个昆山,然后在花桥接驳S1号线,通往上海。

当我们再反过来横向对比下嘉善的话,昆山花桥当下的价格,确实被低估了,而嘉善的价格风险,也在慢慢积累。

这一篇,大概是送给意向投资环沪的朋友们,一个价值百万的市调分析。

外地买房,永远只要相信自己用脚走的、用心感受的真相。

摸不清的时候,请多善意的问问本地人。

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