我在海外买房:16万买不起爱马仕,我却在日本买了房

36氪的朋友们 · 2021-01-15
把资产交到海外,期待财富的升值,但结局却大相径庭。

编者按:本文来自微信公众号“腾讯财经”(ID:financeapp),作者:孙实 肖海燕 祝玉婷,编辑:徐昙,36氪经授权发布。

尾款的压力我也计算过,这套房子按人民币是100多万,英国人帮我们去联系当地的银行做贷款,一半贷款是零利率,再加上这个房子是可以租给游客的,我们可以以租养贷,实际上是没有什么压力的。

近日,有媒体报道称,2015年曾在美国斥资550万美元买下豪宅的吴秀波,于2020年年底出手,价格为470万美元,远低于入手价格。

数年前,海外买房成为了不少中国土豪、中国大妈们的投资标的。他们不仅把目光对准了毗邻中国的日韩和东南亚,还横跨大洋,辐射到欧洲、美洲、大洋洲。

在这股海外购房大潮下,很多人甚至是在没有亲自到现场看房的情况下,就把数百万、千万的资产交到了海外,期待财富的升值,但结局却大相径庭。

《亲历》将上线海外房产系列策划,本期聚焦四位在海外购房的中国人、华人:有人在泰国普吉岛买了酒店式公寓,但三年多过去,还没有正式交房;有人在新西兰买了独栋别墅,价值增加了几十万纽币,但由于新西兰关于改造房的各种政策,导致租金支撑不了每个月的房贷;也有人花16万在日本成为了房东,由此感慨“这点钱在国内可能买爱马仕都不够”……

以下是他们的故事:

口述人:L女士

购房档案:2017年泰国普吉岛买房,尚未交房

“三年还没有交房,我都担心是不是要烂尾了”

我是2017年3月在泰国普吉岛买的房子,那是一个酒店式的公寓,总价是19.5万美元,但是我只付了一个首付款,以及中介费,大概是30多万人民币。

当时我有一个朋友做海外房产中介,她是这个行业非常资深的从业人士。她最初给我推荐的就是这个泰国普吉岛的酒店式公寓,开发商是一个英国人,在泰国注册了房产开发公司,并拿到了开发房地产的许可证。

我在泰国买房的动机,就是想当成一个长周期、有退出机制的理财产品去配置,当时觉得这个项目还比较符合大类资产配置的方向,主要有以下几个原因:

第一,我看好国际海岛旅游的长期基本面;

第二,这套房子所在的位置以及房型,还有配套的房贷、托管服务都较为周全,作为业主来说省心,投资收益的测算较为理想。

第三,价格。同等的价格在国内一线城市,可能没有这么好的条件;

第四,我的中介朋友说,一起认购的客户中,有律师,以及其他行业的高收入人群,让我觉得很踏实。

之前我已经提前做了一年多的功课,也实地看过日本的房子,虽然在东京买房,听上去比较高大上,但在日本买房的手续,以及后续托管和修缮费用(如果是二手房)非常麻烦,托管层面涉及的法律责任与义务较为复杂,且房价、地段相较与北京中关村,优势并不明显。

相比之下,泰国的酒店式公寓认购门槛低,还有人托管,租给到普吉岛旅游的人,是可以拿到租金分成。此外,这个英国房地产开发商曾经做过一些成功案例,投资收益率较为可观。

更重要的是,这个标的在购买满8-10年之后,还可以让开发商回购,合同里会写明,一定要高出原价,这是它最大的一个优势。所以,如果按照当时测算,一切都正常的话,我每年可以回收十几万的收益。

尾款的压力我也计算过,这套房子按人民币是100多万,英国人帮我们去联系当地的银行做贷款,一半贷款是零利率,再加上这个房子是可以租给游客的,我们可以以租养贷,实际上是没有什么压力的。

一系列的因素,让我最终下定决心,在没有实地考察的情况下,仅在中介实地考察并拍摄小视频、图片的情况下,决定认购普吉岛酒店式公寓里的一个单元标的,并全部委托中介办理。虽然并未在北京买房,但手里有一点积蓄,交30多万的首付对我来说,也没有太大负担。

但后面问题紧跟着就来了。我买的这个标的属于期房,买的时候是一片空地,经过我们手里的仅是这个项目的规划资料及合同。但真正进入到勘测、施工阶段以后,进度就变得非常缓慢。

泰国的法律是允许开发商延期一年交房,这个行为是受法律保护的。有一个朋友,在我的劝说下,也一起跟我买了这套房子,他在2019年的时候去施工现场勘察,发现现场并没有开工迹象,尽管确实有一些打桩的痕迹。

开发商会在我们业主要求下,通过发图片、邮件告知我们工程进展及后期进度时间表。但整个工程进度仍然非常缓慢,可以说没什么效率。

实在忍不住了,我把这个情况反映给了中介。中介透露给我说,国内很多房地产圈的老板,想从英国人手里把地皮买下来,哪怕是交一定的手续费都行,自己来承建都可以,但是这个英国人死活没答应。中介推测,开发商是觉得现在地皮值钱了,所以他想施工慢一点,然后让地皮价格先涨一涨,再观望一下行情。

后来就到了2020年,全球疫情暴发,泰国也受到了冲击,我们当时心里就想着,这个项目可能要黄。去年4月、5月,我们都想跟这个英国人取得联系,但是英国人自己也是身陷于疫情防控之中,所以我们一直跟他沟通不上。

到了年中,英国人觉得需要给我们这些业主一个交代,就给我们写了一个邮件,说现在因为疫情,实际上工程已经停了。他很悲观地说,可能要到新冠疫情以后,这个工程才能开启。但是他同时也说,非常理解说我们作为投资人是等不了的,所以他给了我们三套解决方案。

方案一就是直接退钱。方案二就是换一个标的物,把我们在泰国投的钱,转到英国的房产上面来。方案三是基于方案二的一个细化版本,大致上差不多。

从表面上看,方案一是对我们业主最有利的,包括中介也都劝我们接受方案一,实现资金的回流。但是他这个方案如果要执行下去的话,还需要多方的配合,包括法律手续、新的合作方手续,这个过程我们预估了一下,应该是非常漫长的。

英国人的这个邮件发出以后,我们非常着急,我们群里的小伙伴基本天天都在问,这个英国人到底什么时候来执行他的这套方案。但是急也没用,他身处一个疫情比较严重的一个国家,还要做到这些事情,时间战线肯定要拉长。

所以我觉得这个英国人看上去靠谱,但是他要完成这些事情,我们是没有办法掌握进度的,执行起来更是鞭长莫及。在疫情期间,我们跟这个英国人的邮件往来还是频次比较高的。但由于时差等问题,他回复不是很及时,所以我们很多事情都要委托中介去跟他沟通。

现在我们的感觉就是,这个英国人一拖再拖,包括我在圣诞节前给他发邮件,他也是非常敷衍地把以前的话又给发了一遍,然后就拖到现在了。

现在的实际情况就是,泰国没办法开工。因为泰国疫情控制的怎么样,大家也说不好。现在是1月,这个时间节点是传统的旅游旺季。但是由于疫情原因,这笔投资几近要黄的边缘,能否有转机都变成了不确定的因素。

我的大致判断是,这个项目估计在1、2年内是不会再开工了。尽管英国人已经给我们客户都群发了邮件,给出了解决方案,但是这个方案的执行是不可控制的,也没有谁去监督这个过程。现在我们只能寄希望于全球疫情稳定住,各国的疫情防控能像中国这种防控效果、开工都不耽误下,有一些推进。

现在英国人的诚信有没有问题,我是打问号的。如果他想跑路,疫情间他压根不会搭理我们;但现在拖拖拉拉的邮件沟通,及没有实质性的方案落实计划,让我们业主存疑。

总而言之,海外房产投资其实就是赌国运,自己踩的坑,自己填吧。我能做的就是理性沟通,理性和其他业主、中介一起解决问题。

口述人:S女士

人物档案:2018年2月在新西兰奥克兰市买房

“房子确实涨价了,但是目前的租金还不够还房贷”

我是2018年2月份在新西兰奥克兰市买的房子。我之前是在新西兰上学,然后又工作了两年,2009年回国,因为特别喜欢那个地方,所以就办了移民,回来后也一直都觉得那边挺好。后来这种想法越来越强烈,觉得在国内奋斗到四五十岁,就可以去新西兰养老,于是就决定在新西兰买个房子。

我从2017年就开始关注新西兰的房地产,断断续续看了四五个月,2017年底相中了现在买的这个房子,办手续、交割大概花了两个多月时间, 2018年2月份正式到手。

新西兰都有像咱们国内的看房APP,有类似的VR功能,可以远程实景去看的。那边的房子相对来说,水分不大,根据是哪一年的房子,你就能判断出这个房子大概的情况。

而且我是在当地生活居住过的,在 APP上看大概位于什么区域、什么房型、什么价位,就有七八成的感知了,跟那种一直在国内、跟风在海外买房的人不太一样。

新西兰这边还是以独栋别墅居多,我那套房子价值170万纽币,合人民币大概是600多万左右。因为我供职的企业本身属于外资,2018年前我们的工资奖金都是发在海外账户上面的,所以我在海外是有这笔钱的。

此外,我每一年都会回新西兰,我都会汇一部分钱过去,所以当时交首付,我在资金方面是没有什么太多的障碍,不会在外汇管控额度范围之外。

新西兰这个地方有学区的概念,我买的这套房子,学区是我考虑的一个很重要的因素。因为我不能马上回去住,也不可能买了房子,让它空在那儿,这个房子的房贷还挺高的,所以我肯定是要租出去的。同时,我也为了将来子女回去读书考虑,也要考虑校学区。我为了好出租,或者将来不想住在这儿了,我想卖掉它,学区也是一个很大的优势。

但是学区这个概念,在新西兰应该是近二十年才有的,就是我去新西兰读书那会儿,才刚刚开始有学区的概念,都是被中国人炒起来的,之前是没有的。

新西兰所谓的好学区,就是从幼儿园一直到高中,从私立和公立都有,这是最好的学区。也有一些只有高中的,像新西兰有一个离市区比较近的社区,那个地方就有男校、女校,是属于初高中的,但是幼儿园、小学就不在那儿。很多中国人、海外华人去送孩子,可能就在那儿读寄宿的高中。

我买的学区在奥克兰属于一流,所以出租也比较容易。租我房子的是本地的一对夫妻,一个人开着兰博基尼,一个开着保时捷跑车,但是两个人不买房,只租房。所以国内很多人不能理解老外的想法,他家有这么多豪车,还有游艇,但就是不买房。

我买了快三年了,我家房子涨的还挺多的,大概值200多万纽币。新西兰算是个移民大国,很多美国、英国或日本、韩国的有钱人,退休了都愿意去新西兰买房养老,一年去住几个月,所以把当地的房价也都炒起来了。

在新西兰买房跟美国不一样,新西兰没有什么印花税。买房的话,这个房子价值18万,我就给他18万,剩下的中介费等费用,全部都是卖方出。如果我的房子质量比较好,我还款能力比较强,比如说我贷款10万,银行还会给我一个奖励,可给我几千块钱的红包。

我现在每个月的房租其实是覆盖不了月供的,因为我房子有学区,又距离海边近,它本身的价格很高,但是我房子小,只有200多平米,三个房间,导致房租上不去,所以我是没有办法用房租来还全部的房贷。

新西兰还规定,房子是不可以随便改的,要去政府申请的,因为涉及到以后要不要卖,也会涉及到安全的问题,会不会影响到邻居的利益。所以,我也没办法通过改户型来提高房租。

新西兰买房有一点跟国内不一样,买了房子就拥有了土地,而且年限是999年。我买了之后,我住到了第500年,我卖给了另外一个人,这个人对土地的拥有权又重新开始算,从从999年开始,这一点跟国内有很大的不同。

口述人:莺哥

人物档案:2018年在日本大阪生野购房

“16万买个爱马仕包都不够,但我却在日本买了套房”

2018年我干了一件大事,就是在日本买了套房。

其实我开始并没有去海外置业的念头,这些年努力工作攒了些不急用的闲钱,我想着去奖赏自己买个爱马仕包,但转念又觉得买包是消耗品,我不如做些投资。

当时我手上有大概不到16万的闲钱,说的不好意思,买个爱马仕铂金包都不够,在中国做投资能干啥?

买房?在我老家,即便在房价3000元每平的时候,一套房子全款下来至少也在二十万以上,何况当时我们当地已是6000-7000元,而且面积最小的也得70㎡以上,所以,16万在老家也买不了房子。

我也想过投资个奶茶店、咖啡店和民宿,但这点钱在北京根本不够,加上我也没有时间去经营,所以很快放弃了。

最终决定在日本买房是因为一个好朋友有关系,她在日本做房产经纪,经常在朋友圈发一些日本的房屋信息,因为我对日本这个国家的整洁、有序还是比较赞同的,加上离中国比较近,每年我也会去趟日本,所以在她的影响下,我开始了解日本的房产。

当然,想象归想象,到付出行动是需要理性的,后来我一想到日本的房子是拥有土地所有权和居住权的,也就是或无论房子多大,他这栋楼的土地中总有及百分之一是属于我的,于是我就下定了决心。

有人说很多国家的房子都有土地所有权和居住权,为什么是日本?这是一个很现实的问题,就是我手上可支配的钱,似乎只能去日本购买。比如说泰国,当时比较便宜的清迈,均价也要1万多。

也就花了一周时间,我对比了几套房产,觉得生野区的一套小户型最适合自己——钱少、收益不错,很快,我就敲定了一套230万日元的房子。

这套公寓很Mini的,房子一共14多一些平米,位于大阪市,生野区距离市中心区域尚有一些距离,但交通比较便利,距离JR大阪环线北巽站,徒步大约10分钟。

房子小,自然没有厨房、卫生间,也就是我们说的“大开间”,只是卫生间的问题,不用很担心,日本每层楼都有公共厕所;做饭的话,日本便利店很发达,加上我是房东,这也不是我要担心的问题。

最主要的是,这个房子有固定的房客,据中介说,已经租了好多年,主要用于办公,每个月的房租为23200日元,扣去每个月要的物业管理费和中介费用6253日元,最后我的房租收入为16947日元。

也很多人对我的选择表示疑惑,主要集中在房产权有没有保障,投资这个楼收益率是怎样的。

保障上,其实购买的流程很正规,虽然中国人在海外置业,程序上要多很多,不过只要你想买,中介都会帮你搞定。购买的流程,首先需要公证书(公证身份证或者是户籍)、委托书(委托日本中介代为购买房产)。公证书呢,没有大家想的那么难,只要到任何一个国家承认的公证机构即可,我选择了就近原则;委托书自然就是中介传过来你签字就好。

比较麻烦的是汇款,对比各大银行的手续费+电报费+中间银行的收费,这就花了我几天的时间,最终我选择了某大行的网上银行,总成本不到150元,实际上中国的银行业没有办法直接汇入日本银行,还有中间银行在里面,自然也要花几百元的手续费。

大致花了一个月的时间吧,这些手续我都搞定了,房子过户之后,大概8个月的时间,我收到了日本小公寓的房租,6个月,一共10.1683万日元,按照当时的汇率大概是人民币6200元。

按照我购买这套小公寓的成本264万日元来计算,也就是说,我的半年的年化收益率为7.7%。

当然除了上面这些,其实还有些税费是需要你去操心,比如日本购房的不动产取得税、印花税、中介费、管理费等,其中物业费和管理费会直接影响收益率。其他的费用,都比较好理解,中介费用、印花税,在国内购房也有这些项目,这些是不影响收益率的。

同时,因为你拥有土地权,所以在买完房之后,每年还需要缴纳房产税,通常为房子总价的0.5%-1.8%之间;而不动产取得税是一次性缴纳的,为房子总价的4%。

另外,还有一项特别重要的事情,就是在日本这样一个多地震的国家,为了保护房产,我们还得给房子上保险。

很多人不相信,16万人民币,竟然能在日本买套房成为房东,说这也太不可思议了,但实际情况是可以实现的,海外置业也没有你想象的那么贵,只是确实有些繁琐。

很多人问我有没有想过要卖掉,至少我现在没有动过这个念头,一是收益率我可以接受且很稳定,按照目前的收益率,大概在15年左右就能收回成本,其次这16万的闲钱也不是我全部的资产,风险相对来说也很可控。

口述人:卢先生

人物档案:2019年投资英国伦敦房产

“疫情冲击了英国房地产,但我还是很佛系,反正都买了”

我是在2019年上半年开始咨询在海外房产投资的相关事宜,在下半年8月份,在英国伦敦购买了一套房产,花费大约在人民币300万元左右。

我投资英国房产并没有去实地考察,就只在国内找中介看了一些资料。我在英国买房的原因主要是因为当时手里有些闲置资金,但是国内又哪儿都买不了,本身对伦敦这座城市是有好感的,另外一方面,我觉得这是个比较成熟的国际大都市,我有一个“求稳”的心态,觉得英国经济相对稳定,未来哪怕几十年房价也不会下跌得很严重,就选择了在伦敦买房。虽然东南亚国家经济发展得很快,但我是纯为了投资,担心买了以后不好转手卖出,也可能会出现经济下行的情况。

因为我长期是在北京生活的,在北京有一套房产,300多万的购房资金也不足以再买一套,国内很多好一点的二线以上有投资价值的城市,房价都很高,且投资门槛也很高,限制太多,再加上我并不是一个风险爱好者,对投资股票等搞不明白,所以再三思量我就瞄准了海外房产。

对于我投资海外房产这件事,家人其实是不太支持的,他们认为那个房子太遥远了,看不到摸不到;但我自己比较有主见,他们不支持也没什么用,我也就投这一套而已。

我投资的那套房产比较小,是个开间,面积大概是40+8平米(8是阳台面积),花费在300万多一些。这是一套新房,费用不用一次性付清,跟银行大约能贷到60%-70%的款,银行会评估你的个人情况、房子状况,首付只需要40%,首付也可以分期来支付。

我的房产支付方式是:签约的时候支付10%,一年后支付5%,再半年后支付5%,最后交房的时候再把剩余的首付款(约40%)付清,我是明年交房。之后银行贷款的部分,就是收房以后了,可以用租金来抵消。

一般在海外投资房产都会选择期房,因为二手房对于外国人来讲不太好贷款或分期,除非你很有钱,可以全款支付。因为银行对外国人的贷款审批会比较慢,对卖家来说,肯定就更愿意卖给本地人,他们拿到钱的速度会快一些;另外中介也说,他们做二手房也比较麻烦,所以他们一般也建议买一手房,坑没有那么多,对资金的需求量也不会一下子很高。

我对这套房子的总价涨幅没有太大预期,但伦敦的租房市场应该比国内乐观一些,以后可以每个月收房租。

虽然2020年全球遭遇了疫情的冲击,但是我觉得海外房产投资交易量减少了只是暂时的,而且也不是完全没有交易,这并不能说明市场没有需求,只能说因为疫情而暂停了这部分需求,我认为等疫情缓解,这个需求还是会继续的。所以我也比较看淡手里投资的这套房产,反正已经买了,就静观其变吧。

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