这份成绩单里没有“神话”

未来可栖 · 2021-01-14
稳稳的幸福,才能抵挡冬日的残酷

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:盐阿白,36氪经授权发布。

影视图

在过去的两周时间里,各大房企纷纷亮出了2020年的全年销售成绩单。

虽然在疫情的影响下,上半年各大企业的销售业绩都受到了较大的打击,但随着下半年的“促销售,抓回款”,许多房企也实现了逆势增长。

据中指研究院统计,在2020年,销售额过百亿的房企已达到了166家,“千亿军团”也扩容至41家。但整体来看,地产行业已经进入到了“小步慢跑”的时代,各个梯队的房企业绩增速开始踩刹车。

其数据显示,百亿企业销售额平均增速为14.4%,远低于2016年的49.3%。2000亿以上房企中,也仅有金茂、绿城中国销售业绩增幅超过40%,该阵营房企业绩增幅为17%。

纵观销售额top20的房企排行榜,我们已经很难在上面看到新的面孔。

过去那些吃到三四线城市旧改红利,依托“高杠杆”而暴富的企业范本,也随着旧改红利的消退,“三道红线”的卡位,再难复制。

这已经是一个房地产“下半场”的故事,行业不再相信业绩“神话”,而更看重“健康指标”下,谁能走得更稳更远。

01top5格局短期内没有悬念

2020年的销售业绩前三甲,不出意料依然是碧桂园、恒大、万科。

碧桂园位居榜首,根据其公告,碧桂园实现权益合同销售金额约5706.6亿元,同比增加3.3%。另据机构统计,其全口径销售额在7888亿元左右。

恒大位列第二,为7232.5亿元,万科紧跟其后,取得了7041.5亿的全口径销售额。至此,top3房企均已迈入7000亿的大门。

在增速上,除了碧桂园只实现了3.3%之外,恒大与万科的增速分别达到20.3%和11.6%,均超过了2019年的9%、3.9%。

恒大在top3中增长幅度最大,这得益于其在“金九银十”期间“全线 7 折”的优惠促销,仅仅两个月便卖出了 1820 亿元,创下历史新高。

而大力促销的背后,隐藏着恒大紧张的财务健康状况。按照“三道红线”的标准衡量,截至2020年中期,恒大连踩三线。在下半年,去化、回款便成为了恒大降“负债”的头号大事。

相比之下,“优等生”的万科、碧桂园在促销“降负”方面并没有那么紧迫,在拿地上也更加游刃有余。据中指研究院《2020年全国房地产企业拿地排行榜》,碧桂园与万科以1512亿、1349亿的拿地金额分别位列第一、第二。而恒大以918亿的拿地金额排在第7位。

房企拿地排行榜

排在第4位的融创2020年合同销售金额约5752.6亿元,目标完成率约95.8%,成为了top5中唯一一个没有完成销售目标的企业,这也是融创第一次没有达成年度目标。

并且在拿地上,融创也有收紧。据其半年报,2020年上半年新增货值约人民币2330亿元,与去年同期6483亿元相比,同比大幅度下降 64%。在上述拿地榜中,融创以695亿元的拿地金额,排在第15位。

融创的“失速”也与其连踩“三道红线”的财务健康状况有关。融创从2019年开始,便一直在降低杠杆,调整负债结构,降低融资成本,目前也取得了不错的“降负”成绩。近日,摩根士丹利预测,融创将从红档企业降为黄档企业。

虽然没有完成目标,但从财务指标上看,融创越来越稳。

“万年老五”的保利在2020年取得了5028亿的全口径销售金额,至此,top5的门槛提升至5000亿。而行业中排名第六的中海地产的成绩是3607.2,与保利还差着1400亿的距离。

这也意味着,在未来很长一段时间中, top5 的格局都很难被动摇。

但在第6名至第10名之间,中海、绿地、世茂、华润置地、绿城的业绩咬得很紧,谁都有可能在下一年超越对方。

02 增速之最的金茂变得狼性的绿城

从增速上看,地产行业已经进入到了“小步慢跑”的增长态势。

但在“小跑”之中,也有加速的优等生,如金茂与绿城,两者的全口径销售额增幅均超过了40%。

据金茂的公告,金茂在2020年取得了2311亿的合约销售额,在中指研究院的销售金额排行榜上,名列第15名。并实现了44%的高业绩增长和116%的业绩目标完成率,位居TOP20房企首位。

金茂2020年12月销售业绩

金茂超额完成任务,业内人士分析认为这得益于它对产品力与推盘节奏的把控。

在度过了受疫情影响最为严峻的2、3月后,金茂的推盘明显加快,推出了多个热销项目,如北京颐和金茂府,开盘便热销50.6亿,年底开盘的东叁金茂府则创下2小时热销35亿的成绩。

另一方面,金茂一直以来坚持深耕一二线城市的发展战略,在高端住宅领域有着良好的口碑和优势。这也使得它在后疫情时代抓住了改善型需求回弹、一二线城市置业热潮的机遇,获得了新一轮的增长红利。

不过,按照“三道红线”的标准,金茂也踩了两线,随着融资渠道收紧,金茂原本的利率优势将可能下降。为了回归“绿牌”,金茂先是在8月底完成了一轮19.92亿港币的定向增发融资。而后又出售了福州、贵阳、青岛、常州等地方公司的股权,转让了控股权。

未来金茂还能不能维持“超速”,或许还得看其未来财务指标的健康程度。

绿城在2020年实现合约销售金额约达2892亿元,同比增长约43%,在中指研究院的销售金额排行榜中名列第10。但在这2892亿元中,还包括了745亿元的代建项目销售金额,统计口径不同,排名、增速差异便很大。

不过,绿城在2020年的“加速度”行业有目共睹。主要体现在拿地上,公开数据显示,绿城2020年共获取土地131宗,土地投资额超1400亿元,新增土储逾1400万平方米,新增货值突破3000亿元。

为了拿下优质土地,绿城也开始变得“狼性”起来,在北京,绿城一个月内抛出144亿,连拿3块地,其中昌平东小口项目溢价30%、大兴旧宫项目溢价34%、通州台湖项目溢价50%。

在开发周期方面,刚刚辞任的绿城前CEO张亚东也提出“5912”的周转目标,即5个月开工、9个月开盘、12个月现金流回正。

但在这种高周转之下,以品质见著的绿城在2020年也遭遇了多起质量问题,高端产品晓风印月、豪宅项目“沁园”,在行业中的评价大打折扣。

03 留不下的“幸福” 降低目标的新城

相比之下,华夏幸福与新城两个“负增长”的老牌top20企业的日子,或许就不那么好过了。

新城在2020年实现合同销售金额约2509.63亿元,同比下降了7.33%,在中指研究院发布的销售金额排行榜中,从2019年的第8名降到了第13名。

但新城依然完成了2500亿的目标额。在2020年的业绩发布会上,新城控股董事长王晓松这样表示过:“如果要冲2800亿甚至3000亿销售额,通过增加项目合作、降低权益比等手法,新城控股可以做到,只是意义不大。”新城对排名的要求,保持在第十名左右的位置即可。

如此看,新城对自己销售额的降速是有准备的。而在商业项目方面,新城2020年超额完成了目标,截至12月30日,旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座。

大量资金投入商业物业,而商业项目去化周期更长,这也是新城销售金额没有明显增长的原因之一。

华夏幸福的这个冬天或许寒冷异常。在过去一年中,华夏幸福取得合约销售额963亿元,同比大幅下降33.68%,跌出千亿之列。在中指研究院的销售业绩排行榜中,已经从2019年的第19名跌落至45名。

这家深耕环京地区的房企,曾经依靠对环京区域的布局,突破千亿关卡,成为全国少有的区域性千亿房企。但是随着限购政策的出台,环京楼市一蹶不振。在2017年之后,华夏幸福便进入了“艰难时刻”。

2020年还是华夏幸福与平安业绩对赌的最后一年。据悉,平安在2018年以138亿元入股华夏幸福时,曾拟定对赌协议,华夏幸福要在这一年实现净利润180亿元,否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

而数据显示,今年1-9月,华夏幸福的净利润仅80.5亿元,距离今年的业绩目标相差甚远。

环京楼市风云变幻,起起落落,华夏幸福蛰伏着,等待春天的到来。只是近期疫情的再度爆发,又给环京楼市泼下冷水。华夏幸福距离回归top20 ,或许还有一段距离。

地产行业已经进入了“下半场”,不同于“黄金时代”时,行业中充斥着“碧桂园式”的增速神话,如今的行业,无论是政策、经济环境还是市场需求,都已经给房企带上了增速的“紧箍咒”。

销售额已经不是房企最重要的指标,在三道红线之下,市场更看重的是房企的财务健康状况,未来发展潜力,以及多元化的可能性。

便如那首歌里所写,稳稳的幸福,才能抵挡末日的残酷。

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