现在上海买房,还算不算追高?

魔都财观 · 2021-01-13
上海楼市这么热了,再买房会赶顶吗?

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

最近的上海楼市,已经踏上了风口浪尖。

大家现在在市场上,应该会听到了三种不同的声音游荡——

第一种,激进派多军:上海楼市最起码50%的涨幅打底,现在正是史前牛市,冲啊。

第二种,稳健多军:头部板块、房源的涨幅差不多了,全面普涨之后,是该降降温了,为以后的涨幅做健康蓄力。

第三种,转向看空:房价涨的已经让人看不懂了,一些板块已经涨的离谱了,高位风险谁去谁接盘。

其实以上三种说法,都各有道理,每一个都可以拿出一整套的缜密逻辑,谁都很难说服谁。

我觉得这个话题很有意思,那么今天咱们一起聊聊:

上海房价涨到这种程度,现在进场还算不算追高?

1

开始之前,我们先同步对于「追高」的理解。

何为追高?股票市场有个定义:价格在处于相对高点时,投资者对股价后续走势依旧看好,为达到上涨预期而进行买入交易。

所以追高,本身就是在市场价格的相对高位进行的风险交易。

这个定义用在上海楼市合适吗?不完全恰当。

随便找一张上海历年的房价走势图,你就会发现:

所谓的上海房价追高只是短期论,因为上海楼市总能一次次烫平高点,一路创新高,上海楼市没有长期高点。

为什么?通胀永远存在,一线房产永远是最优的资产之一。

所以本文和大家讨论的追高,只建立在短期基础。

我们来回忆一下2015、2016年的上海牛市,虽然情况不一,但历史总能得到一些有效的总结。

2015年,上海楼市有一波明显的拐点行情,那一年连续六次下调存贷款利率,330新政降低二套房利率至四成,公积金贷款首房首贷低至两成的鼓励式买房。

也就是那一年,“去库存”登上了权威媒体。

到了2016年,各地市甚至推出零首付买房的新政策,轰动一时。

也就是2015年开始,一直到2016年,上海楼市有了一波猛烈的涨幅。大宁涨了有近70%,新华路涨了有近60%……

当时全上海所有的交易中心都是在排队,甚至出动了JC来维持秩序,很多人当年都认为:

房价已经涨得这么厉害了,后面还会涨吗?

事实证明,在2016年的7、8月份,上海房价赶在炎炎夏日又涨了一波,2016年基本上涨幅差不多完成了100%,翻了一倍。

我尤其记得2016年中的时候,很多人跑来问:孟老师,为什么房东又不卖了,凭什么房东又跳价?我还买不买了?

我当时建议了不少朋友,加价5万到20万之间买入,最终发现这个阶段买入还是正确的,因为实际上他们得到的收益远远不止是5~20万这么点。

现在又是同样的情境,依旧有人来问:

深圳之后,上海楼市行情已经迈过了启动,进入了爆发期,我要不要追涨?

尤其是学区政策出来之后,上海的很多学区房涨幅在30-50%了,而且是在短短的几个月时间。

怕追高,喜欢杀跌,是普罗大众的人性弱点。

2

我个人有一些看法,现在这个节点是否算追涨买房,要看整体形势。

从宏观角度看,去年上海出现过GDP增长为负,成绩着实不好看。而房地产短期拉经济的作用很显著,被很多大佬级专家认为是“国内大循环主力军“。

不鼓励炒房,但房产依旧是金融和经济发展的一台发动机。房地产启动,可以带动百个上下游行业。

从这个角度看,上海房价已经横盘过3年,涨一波并不过分。

如今疫情又有了蔓延风险,也需要房地产这架马车来保一下,这个阶段不适合断后路。

所以目前,我们暂时还看不到上海ZF明显抑制楼市的态度。

但是,激进派多军对于上海楼市的判断大概率是错的。

全市继续涨50%、涨80%?存在吗?不存在的。

一个是政策环境不可复制,像2015年那样的连续降准降息,去库存低首付低利率,没有宽松。

现在的政策环境,只有打压、打压、再打压,从上至下的打压。

再者是大环境不允许,去年的上海居民杠杆率是75.9%,因为二套首付7成,远低于深圳厦门杭州。

但从全国视角看,很多城市已经接近杠杆率的极限。有系统性风险吗?有。

所以过去那种靠持续做大规模,靠杠杆拉升房价的打法,如果现在再玩实在是太危险了。

如今的房价,再翻个倍,接盘侠也是承受不住的。

所以从大环境看,上海买房人也不用焦虑。

学区房涨完这一波,大涨基本就停滞了,剩下的只是普涨。

这和追高有没有关系?有。

如果有大涨的可能性说明上海楼市还没到高点,现在这个阶段,已经在步入高点的路上。

3

那么短线该怎么操作?

从以往的经验角度来看,目前的上海楼市涨幅到了这个阶段,年后没有政策出台,三四月还要再飞一会。

现在的房东不愿意出货,一个很大原因是对年后市场有信心,另一个原因是他也怕踏空。

从城市角度来看,上海高位调整的回撤空间并不大,因为城市价值和资产价值非常稳。上海几乎没有追高一说,另外三四月的高点还没真正触达。

从上涨动力来看,这一波上海楼市,除了学区政策变化,几乎没有任何政策松动,完全是市场引导行为。

这种没有放松政策带来的上涨,是很健康的,等到政策压制的那一刻,才能说出现了短期高点。

从涨幅阶段角度来看,楼市的上涨分为启动期、爆发期、赶顶期、横盘期,这四个阶段里,前三个都是可以买入的。

但是第三个阶段要尤其重视选筹,比如上海房价在步入即将赶顶阶段,如何避免自己买入的房产,在横盘期不会下跌。

那就要买入更优质的资产,慌乱之下买非学区老破小、非标户型、低能级万年不涨板块是万万不可的。

横盘期最先下跌和最容易跌落高点的,就是这一批房源。

从普涨规律的角度来看,上海楼市会不会再飞一会。大概率会。

停滞的阶段要到政策真正官宣的时候。所以高点还未至,如果你是自住置换的刚需,只要有好房源,毫不犹豫的买入。

没有好房子怎么办,退一档也未尝不可,只要不买垃圾房源就不会出错。

纯投资还合适吗?说实话,有点短期赶顶,但全市还有很多板块涨幅不大,需要有很强的板块选择、房源选筹能力。

4

现在上海楼市所处的阶段,最重要的还是不要犯错。

第一,怎么提高房产的确定性?正确的答案是至少拥有2套。

这也是现在很多上海买房人焦虑的大部分原因,因为买入的唯一一套房产很难兼顾自住和投资。

能够兼顾的标的,金额又很大,即使涨幅不小也不能作为赚钱仓位。

所以,拥有2套房产可以很好的解决焦虑,另外自住的归自住,投资的归投资,把两种房产的目的性放到最大。

第二,要押注调控吗?不要。

虽然我们写过调控预警的文章,但出发点是为了市场回归更健康的状态,买房人也不要盲目买入垃圾标的。

可我们普通人谁也不能预知调控,既然做不到100%确定,就跟随内心就买吧。

别光一股脑焦虑,新房摇起来,二手看起来。有好房子就入场,在上海这种没有长期顶的城市,什么时候都是最佳时机。

第三,前期已经大热的板块和房源,有短期追高的可能性。

这一波上海楼市的个别板块和小区,就不点名了,的确存在伪学区的概率。地段班和挂名学区的溢价过高,以后出成绩了,大概率会悔恨。

多做实地考察,多做决策认知判断,怕追高没错,乱买一定有错。

第四,单身的或无孩的,先解决自住为主,别想着自住投资学区一套到位。

现在很多单身的朋友,买房都会考虑学区,想法前置是对的,学区政策的确难变,但不代表五年八年也一成不变。

那么早把学区前置,是想高溢价买入,然后等着政策市场变化回调吗?

第五,想卖房置换但还没做决定的,同步买房卖房的决策。

现在很多人的惯用买房套路是,先卖掉房子再拿钱票去买房,但这套打法在这个市场极容易踏空。正确的做法是挂出房子同步看房,有合适的就大额下定,然后稍微让一点价格,快速把房子出掉。

另外,这类人不要想着去摇热门新盘,很有可能回撤之后,才有机会轮到你选房。

第六,突然调控政策出台了怎么办?等市场冷却到合理阶段。

别等到涨幅结束了,调控政策也出台了,又匆忙买入,这才是短期追高。冷却到静淡市场,再去挑笋,就像大涨之后又回撤的苏州楼市一般,有很多买好房子的机会。

6

很多时候,楼市和股市在某些方面是相通的。

静淡市场没有买入意识,等到大涨了才意识到自己没有仓位,匆忙买入,大概率是会犯错的。

但心态一定要放宽,同样有很多人2009年、2016年的牛市都误失了,即使这次没赶上也没关系,楼市给你上了一堂价值几百万的课。

值了。

这就不算追高。

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