孙宏斌1个亿“抄底”融创,后地产时代如何投资酒店、公寓?

空间秘探2021-01-12
2021年,房价会不会继续上涨?酒店、公寓、文旅项目还有多少机会?

编者按:本文来自微信公众号“空间秘探”(ID:MESPACE007),作者:熊初墨,摄影:©陶贰珂,空间秘探签约摄影师,图片版权归空间秘探所有,36氪经授权发布。

进入新的2021年,中国房地产江湖越发“暗潮涌动”,一方面是恒强者强,2020年房地产三甲出炉,依然是“碧恒万”,销售额都迈过了惊人的7000亿元大关,另一方面,随着“三道红线”紧箍咒的收紧,地产股在2021年开始一片飘绿,中尾部房企资金链压力巨大,头部房企的老大们纷纷“抄底”自家的股票。种种迹象表明,2021年的中国房地产市场将进入并购大年,围绕地产背后的一系列新的商业秩序正在建立。2021年,房价会不会继续上涨?长租公寓、酒店、文旅项目还有多少机会?新的投资趋势将会怎样?地产江湖又将呈现怎样的分化?本文略作解读。

孙宏斌又出大招!截至1月11日下午2点,融创中国(01918.HK)股票已经突破30港元每股,一个星期前的1月4日,融创中国董事会主席孙宏斌斥资约7796万港元,在公开市场买入融创中国290万股股票,平均价每股26.88港元。

这是孙宏斌在短短的5天内,两次购买自家的股票!去年12月30日,孙宏斌亦曾斥资4982万港元进行增持180万股。花了1个多亿港元的孙宏斌,在融创中国的持股比例达45.19%。

除了融创,岁末年后,头部地产巨头似乎都热衷花钱买自己家股票。此后两天,1月6日,长实集团获李嘉诚家族场内增持,每股均价40.15港元,共增持14万股,涉资约562.1万港元。上述操作后,李嘉诚持有长实的权益增至35.9%,李泽钜所持长实的权益增至35.97%。

1月6日,世茂集团获主席兼执行董事许荣茂场内增持,每股均价23.0844港元,增持100万股,涉资2308.44万港元。完成后,许荣茂最新持股比例由64.99%升至65.02%。

地产老板密集购买自家公司股票,其实从去年3月起,就较为频繁。包括碧桂园、龙湖、世茂股份、旭辉、阳光城、中南建设、中洲控股、中骏等在内的多家房企,都先后公布了股东或管理层增持股票的消息。

有的地产老板更是多次增持。碧桂园执行董事杨惠妍去年一年就增持了32次。在去年9月2日进行了第一笔增持,她以9.4451港元/股的均价买入219.9万股碧桂园股份,整个9月,杨惠妍一共增持了8次。在接下来的10月、11月、12月,杨惠妍分别增持了10次、6次、8次。32笔增持完成后,杨惠妍持有碧桂园的股份数目增加至12,928,758,919股,持股比例上升至58.67%。

为什么这些地产巨头们要花巨资购买自家股票?目的很明显,主要为了在短期内提振市场信心,甚至是拉升股价。分析整个2020年, 根据Wind相关数据,2020年房地产指数下跌幅度达8.64%,融信中国、远洋集团市值下滑近六成,正荣集团市值下滑约五成;头部房企也不能幸免,其中恒大市值下滑约四成、碧桂园下滑近两成,万科下滑近一成。进入2021年后,地产板块势头也不好,特别是1月4日地产股几乎全线飘绿,沪深股市116家房地产开发企业中,77家股价下跌,占比高达66.38%;127家港股房企中,62家股价下跌,占比达48.82%。

不过,增持的短期效应依然明显,以融创为例,孙宏斌5天内的两次增持,股票都是以2-3%的区间增涨,粗略算下来,孙宏斌10天的股票增值就达到1500万港元左右——当然,对他来说是小钱,最关键的是,融创中国的股票正在拉伸,这是一个好的趋势。

除了这个趋势,我们还要看看2020年,整个中国地产市场的情况。在疫情、“三道红线”等多重考验之下,房地产行业2020年度的成绩单可谓“喜忧参半”。

根据克尔瑞数据,过去的一年,碧桂园、中国恒大和万科依然位居行业三甲。这三家公司2020年的全口径销售额均迈过7000亿大关,分别为7888亿元、7232.5亿元、7011亿元,同比分别增长2.2%、20.3%、11.1%。而加入“千亿俱乐部”(年销售额超过1000亿元)的房企达到了史无前例的43家,2019年是36家。

不过,一片飘红的背后,中尾部房企日子并不好过,克而瑞数据显示,截至2020年年底,设置了2020年销售业绩目标的部分房企中,完成全年销售目标的房企占比84%,同比减少7个百分点,多家房企未能实现既定目标。一些尾部房企已经被收购、重组,甚至破产。

可以看出,2020年中国房地产的一个共同特点就是“缺钱”。以销售额排名第二的恒大举例,2020年恒大是上热搜最多的房地产企业,从75折卖房,今年一开年又开始两个动作。

一是近期在深圳、重庆、湖南、江西等多地,对一次性付清全款的客户,推出商铺“0元购”活动。据了解,该活动是对剩余商铺进行10年返租的清尾处理。具体措施大致为:在2021年1月1日至1月31日期间购买恒大集团旗下项目商铺的全款客户,从2022年开始每年返还房款的10%,分十年返还全部购房款。不知是担心舆论,还是这一金融玩法的销售策略的火爆,恒大方面已表示,1月5日,尾铺已经全部销售完毕,相关的宣传新闻也基本撤除。

二是恒大将在已经将16家酒店从地产集团并入旅游集团。据报道,在近20天时间内,中国恒大集团陆续将旗下18家酒店、餐饮及公寓管理公司,由恒大地产集团腾挪至恒大集团有限公司下属的恒大旅游运营管理集团有限公司。恒大集团主要有五大板块,分别是地产、旅游、能源汽车、健康、保险及其他。可以发现,恒大将酒店从商业地产项目划到旅游地产项目,意在调整业务资产结构,便于后续发展。虽然现在左手腾右手,并没有改变资产与负债状况,但如果因此增强持续烧钱的文旅集团资产,文旅集团将来单独上市的话,可以缓解负债率,这应该是恒大背后的布局思维。

综上所述,已经迈进7000亿军团的恒大之所以有这么多的动作,说到底其实就是“三道红线”的影响,需要巨大的资金流。

根据恒大公布的2020最新财报,恒大2020年全年实现销售额7232.5亿元,同比增长20.3%,完成全年销售目标111%;销售面积8085.6万平方米,同比增长38.3%;销售回款6531.6亿元,同比增长38.5%,全年回款率90.3%。——这份成绩单绝对的光彩照人,但是还有一个数据,却让恒大有点肉疼,截至2020年12月31日,中国恒大的有息负债余额7165亿元。

上文已经有所涉及,头部企业也好,中尾部企业也好,中国的房地产企业正在遭遇“钱荒”。不过,2020年全年,中国的房地产市场依旧火爆,背后又是什么原因呢?

这里我就不列举数据了,但大家应该都能感受到疫情之下中国楼市的火爆,特别是上海和深圳,据不完全统计,部门楼盘的价格在短短的一年内,涨幅已超过20%。而深圳楼市更是各种钻空子,近期甚至出现了“代持打新”:朋友、家人、亲戚之间可以合伙、抑或借名;认识的、不认识的,只要一方有房票,另一方有钱,就可以联起手来大概一场。至于所谓的法律风险,几乎可以忽略不计。这背后的产业链,主要还是因为深圳一手楼市和二手房严重倒挂,有的人摇到了号,没有钱,有的人有钱,没有购房资格,两者一拍即可,共同取利。尽管相关部门总在“出售调查”,但等发现漏洞,“火中取栗”的投机者总能找到新的办法,毕竟这后面有着巨大的经济利益。

除了一些一二线城市房价的火爆,四五线不少城市2020年的房价并不乐观,某省会城市,新房价格已经持续下跌数月,供应量远远超过刚需量,去库存压力巨大。

之所以出现这样两极分化的局面,其实跟我国各地都市圈快速扩容有关,2020年,可以说是都市圈启航的一年。去年最为火爆的上海和深圳楼市,背后依靠的恰恰正是中国目前最火爆的两大都市圈:长三角都市圈、大湾区都市圈。

2020年5月,21世纪经济研究院发布《2020年中国都市圈扩张潜力报告》,将国内30个都市圈划分为了成熟型、扩张型、潜力型和培育型。其中,4个一线城市所组成的成熟型都市圈,中心区与周边区域的联系,进入了空间上从“点状扩散”到“网状发展”,新增人口的聚集地已经主要集中在城市外环……说的通俗点,就是4个一线城市都市圈在未来会迎来爆发,其他的都市圈也会寻求更大的发展,那么人才和房地产将是都市圈的必需品。别的不看,2020年深圳和上海为了争夺高端人才,可谓是“明争暗斗”,两个城市出台了多个政策,都是为了吸引“祖国的花朵”到他们那里落户。与此相对应的,就是越来越多的四五线城市开始萎缩,人口流入开始出现负数。

对于房企来说,去年开始,马太效应已现,不少中尾部房企直接倒闭,更多的是被头部房企并购,可以预见,2021年一定是房地产并购大年。

开年的标志性事件就是旭辉8亿定金并购彰泰。1月7日,旭辉控股公告披露,与彰泰签订合作框架协议,与合作方按65:35比例成立合营公司,开发广西的地产项目。同日,旭辉永升服务也宣告以65%的股权比例入股彰泰物业。

旭辉这次可谓“刀下不斩无名之辈”,彰泰素有“广西本土一哥”之称,在克尔瑞发布的2020年房地产销售排行榜中,彰泰集团以254.2亿元排名89位,与2019年排名只差了一位。双方后期的具体操作还不得而知,但可以想见,房产百强都在互相“并购”,中尾部的面对极大负债率和资金链压力的房企,在2021年一定会有巨大的震荡。

——综合分析,都市圈迎来大爆发,以及房企迎来大并购,这是2021年的一个必然趋势。

跌宕起伏的2020以及拉开序幕的2021年,房地产行业势必经历着前所未有的变局,这是一个大转折和大转型的时代,而房地产市场是中国投资市场的“风向标”,这样的巨变势必迎来新的商业秩序。 

房产投资也将迎来内循环

2015年5月,演艺事业如日中天的吴秀波,以550万美元买下位于美国南加州圣玛利诺的豪宅。内有私人庭院、超大游泳池等配套齐全,据说当时吴秀波认为这里挺适合自己养老的。然而,五年后的2020年年末,吴秀波的这栋豪宅,最终被他以470万美元的价格贱卖了。这个价钱不仅低于入手时的价格,也低于这套房子在美国的市场价。 

地产行业正在经历一个有趣的变化,在疫情的重击下,近年来热衷在美国和澳洲等国家投资的中国高净值人群,在2020年开始纷纷撤离国外市场,而这些回到国内的大量投资资金,必将也会进入国内市场,房产依然是投资的最保值标的物之一,因此,可以想象,和旅游一样,2021年,中国的房产投资或将迎来“内循环”,一些核心都市圈的房价很可能在资本的推动下,继续有所上扬,但总体来说,在国家“房住不炒”的大背景下,趋于理性和稳定,暴涨的可能性不大。

三道红线正在形成地产鸿沟

“三道红线”的影响,直接导致行业进一步分化,行业的集中度进一步提高。三年时间内,如何实现三道红线全部达标,对于多数房企并不是一件轻松的事情。根据2020年上半年财报测算,全国43家主要房企中,三道红线全部达标的只有5家,而有12家房企踩中三道红线。

如前文所预测一样,2021年将是房地产并购大年。地产行业正在分化中形成一道鸿沟,岸上的地产公司也势必转型,泥淖中的地产公司肯定会以各种类型挣扎、重组或消亡。不久的将来,中国的地产公司从粗放阶段进入专业水准。暴发户拿一块地造房子卖房子的时代,很快就会过去。从投资逻辑上来讲,无论是股票还是房地产一系列商品,将全部进入品牌时代进行新一轮的竞争。

地产行业将全面迎来管理红利时代

2020年12月27日,万科集团年会如期举行,今年的主题是“提升基本盘、实现有质量发展、拥抱管理红利时代”。 在面向14万员工的大会上,万科集团董事会主席郁亮以一篇万字报告,着重阐释了地产行业全面迎来“管理红利时代”这一理念。

从土地红利时代,到金融红利时代,再到现在的管理红利时代, 结合宏观调控和行业环境,标志着以往规模至上、猛踩油门的玩法无疑将难以为继,高杠杆、高负债、高库存将成为危险信号,地产行业将全面迎来新的时代。

不管你愿意不愿意接受,管理红利时代的最重要核心依然是产品形式、思维方式、运营格式以及商业模式,这些都将会发生巨大的改变和迭代。

多元化的投资格局正在构建

这也是地产思维模式的改变,过去的投资更多的是资本的投资,有钱买有商业前景地段的房产或商铺,就能赚得盆满钵满,而随着房地产的多元化转型,多元化的投资格局正在构建。

从头部房企的改变我们会发现,百强房企中的产业基本已经实现多元化,以地产为核心的纵深格局已经形成,这里面最有机会的莫过于和地产息息相关的文旅产业、康养产业、酒店产业、公寓产业等,2021年以及整个2020年代,这四块领域或许会成为投资的增发因素,围绕着这四类行业的纵深产品或迎来最好的机会。只不过,这四大产业的投资依然需要专业的指导和精准的分析,再也不是过去那种买楼思维。

综上,后地产时代已经到来,围绕地产衍生并相关的所有产业,包括文旅、康养、长租公寓、酒店等更具有开拓性的新地产投资商品正在雨后春笋地诞生,新的商业秩序也正在重新建立,如何在此领域觅得最好机会,除了资本,还需要的就是专业的素养和战略眼光。空间秘探也将持续完善自己的智库,为后地产时代的投资人出谋划策,抛砖引玉,共促辉煌。

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