上海楼市,到了关键节点

真叫卢俊 · 2021-01-08
如果调控怎么办?

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

属于上海楼市的2020年12月份各项数据,终于出炉了。

先卖个关子,无论是量还是价,数据都很漂亮,正文会跟大家一一解析。

但摸着良心讲,我看到这么漂亮的数据,内心却有点隐隐不安。

因为亲眼见证过上海楼市前几波的大牛市,也肉身感受过横盘3年的没落与不甘,还算敏锐的嗅觉总在提醒我——

上海楼市,可能到了一个关键节点。

拐点将至,今年四月,见分晓。

1

上海楼市,真的有点过于膨胀了。

来看一些数据上的关键性指标——量和价。

上海楼市最后一个月的成交量出炉了,继10月份无量拐点之后,成交量持续放大,到了12月份,二手成交数据已经夸张到3.89万套。

4年的成交峰值再次被刷新,我们团队内部也在苦笑调侃——超越上个月的,永远是下个月。

再来看库存。

截至到2020年12月底,上海现存二手房库存大约为4万套,按照最近3万套左右的去化速度,库存周期下降到35-40天。

这个去化速度大家可能无感,我们来感受下上海周边的两个强二线的库存去化周期。

我从克而瑞扒了一些库存去化数据——

苏州六大区的二手房库存平均去化周期,大约50个月。

杭州全市摊平的二手房库存平均去化周期,大约15个月。

再横向对比一线城市的二手房去化周期。

二手房去化周期北京13个月、广州40个月、深圳最少,为6-7个月。

所以大家再感受下,上海二手房库存仅够去化1个月的背后,沉甸甸的压力。

背后的原因就不占篇幅解读了,无非就是市场、情绪带来的买卖家心态变化。

和大家说个最近看到的有趣案例吧。

我在上海的本地论坛看到一个帖子,某业主因为挂牌价低于3k万,要被踢出业主群。高于3k万才会被认定为好邻居,还会有其他业主配合挂高价掩护出货。

惜售、抱团,三千万豪宅业主尚且如此,何况普罗大众。

再想想最近买家跑步入场的心态,这个魔幻世界真是“内卷”。

所以才有了我开头的那一句:

上海楼市,到了关键节点。

皮筋拉的有多长,未来吃到调控的反弹就会有多痛。

2

果成交量抬升和库存量告缺,还不足以支撑调控基础。那么价的变化呢?

平米研究院做了一个2020年上海楼市的小汇总,传送门在这里平米房产咨询

回顾整个去年的上海楼市,可以分成比较典型的三个阶段:

  • 2020年1-5月,价格平稳,情绪稳定;

  • 2020年6-11月,价格小涨,情绪微热;

  • 2020年12月,价格上涨,情绪火热。

在11月之前,金山奉贤嘉定普陀等行政区的反应还比较滞后,但迈过12月,又是崭新的局面。

上海楼市,真的要进入全面普涨了。

12月份的冰山指数,上海又以月涨幅3%的数据,位居全国首位。

这是上海近3年来,第一次冲顶榜首。

这给了我们很强的暗示,但重点还是要看1月份公布的70城房价指数。

1月份中下旬待公布的统计局70城房价指数,上海极有可能会触达到调控的临界点。

很多人可能会猜测,也都在观望今年上海楼市是否会出调控。

最后的敲定时刻,大概率会在今年的四五月份。

由此,上海楼市最近也开始受到了全国房产从业者的关注。

我最近去苏州踩盘,随口问了句案场销售:听说苏州最近的成交量上来了,原因是什么?

销售给了一个令我哭笑不得的回答:最近上海太热了,购买力开始外溢过来了。

说真的,苏州房产销售说这句话我并不诧异,但可笑的是,同样的话我在合肥踩盘也听到过。

另外,当北京房产大V、深圳房产大V不聊本地聊上海的时候,我的内心是有点不安的。

暴风雨总是容易出现在漩涡的中心。

3

我们再来对比上海和典型调控城市的月环比和年同比指数。

2020年7月15日,深圳楼市被按下了急刹车。6月公布的70城房价指数,深圳二手房月环比涨幅1.9%,年同比14.3%。

2020年8月23日,南京楼市出台了宁九条。7月公布的70城房价指数,南京二手房月环比0.4%,年同比5.2%。其实这个数据并不突出,南京真正的调控临界点是在4月,新房月环比涨幅1.8%,和唐山并列第一。

2020年9月5日,杭州楼市收紧,量身定做出台了限摇、限离婚、倾斜无房户。8月公布的70城房价指数,杭州二手房月环比涨幅0.7%,年同比5.4%。杭州数据也不突出,真正扎眼的是全国关注的“万人摇“现象。

……

更多调控城市案例不一一展开了,简单的总结就是——

月环比只要超过2个点,年同比只要超过7个点,基本都会吃到调控。

更危险的是,任何关于房子关于楼市的数据,永远都不要做正向的全国第一。

当第一是有风险的。

所以你说当前的上海楼市趋势和典型调控城市存不存在共性特征?

答案不用揭晓,在你我心中。

4

为什么我会在这个时候站出来说上海楼市到了关键节点?

因为大涨大跌的背后,对所有人都没有好处。

包括房产投资客,也不喜欢。

现在的楼市已经不再是过去的粗放型,政策的全面打压,高层的不断敲打,已经成为了趋势。

谁站的靠前,谁就先挨打。

只有稳定的微涨向上,才是最健康的状态。

良性市场需要供需平衡,也需要买家卖家的信心平衡。这不仅是我们愿意看到的,也是上面想要看到的。

所以我依旧坚持之前文章里的看法——如果,上海楼市开始调控

上海未来调控大概率会以什么形式出现?无非就是这几种——

限钱、限售、限离婚、限价、加供应。

简单理解就是限价控投机、限售给信号、限离婚封漏洞、限价保市场、加供应拉平衡,更详细的解读可以在文章链接里查阅。

这次我想展开聊聊一旦出台调控,上海楼市会出现什么变化?

第一,最直观的影响就是二手房东心态。

上一波的上海调控这些人都真实受过伤,持货观望的人一定会锐减。

因为现在没有谁有把握告诉你:如果一次调控效果不佳,政策会不会加码。深圳、杭州、南京,包括三线的东莞,都真实经历了多次调控加码。

除非长线捂着,一线城市的房产永远不卖,不要再有短期大涨的预期。

第二,核心上涨逻辑的房源变化不大。

现在典型上涨城市的逻辑都是一致的,城市的核心地段改善自住房源、未来规划的宇宙中心新贵房源,依旧会有小幅上涨行情。

大家可以对号入座,老牌IP和新贵核心都在哪里。随便举几个小例子,老牌IP新天地、南京西路等,新贵核心北外滩、徐滨、前滩等,依旧看好。

第三,学区房维稳,涨幅缩小。

一些已经涨幅扩大的一贯制和双学区,依旧会坚挺。

而一些溢价不突出的单学区比如明珠+东昌南、闸北实验+风华、新普陀+梅陇、海华+卢湾等,依旧会存在补涨行情。

因为学区比房子还要刚需,而学区这种牵一发动全身的政策更不会轻易变

包括调控后的杭州、南京、苏州等市场,这一波静淡市场最稳且依旧保持上涨的,还是优质学区房。

第四,涨幅靠后的房源,跌幅可能会靠前。

今年上海楼市加供应的方向,不会在核心区,因为土地限制太明显供应依旧会稀缺。

大量的供应会给到外围刚需,土拍和新房抬轿子,会对周边二手有一波小刺激。

但如果新房限价加码,这个刺激却是反向的。一旦新房比二手有性价比,郊外环板块的房东会依旧难受。

今年板块的涨跌幅榜单,还是会喜忧参半。

第五,不要赌调控,一切向需求看齐。

最近有不少朋友跑来问,今年小朋友要用学区,但又觉得学区估值过高,要不要等调控?

我所能给到的回复就是一切都要向需求靠拢。今年就要用学区、今年就要结婚、今年家庭人口增加需要置换,就不要赌调控。

调控最大的影响,是投资市场,只有纯投资才需要谨慎。

我们都是普通人,随波逐流和一成不变是不可取的,最好的办法就是根据市场和政策不断调整买房卖房的方向。

5

最近我们也听到了一些质疑的声音:

魔都财观怎么和别的团队不一样,市场冷的时候提醒时机已到,市场正热的时候却逆势而行?

因为真话依旧有人要说,建议也一定要给到大家,不要踩坑不要盲目乱买,更不要成为别人的接盘侠。

没有一个城市可以一直单线上涨,深圳北京广州杭州南京苏州,都没有例外。

即使上海短期出现了调控回撤,但是这样才能奠定未来的长线价值逻辑。

希望上海楼市能够厚积薄发,而不是一口吃成胖子。

爬楼梯式的曲线向上,才是最健康的楼市。

以上为正文,来自楚门。

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