2021年,我们对楼市的一些预判

魔都财观 · 2021-01-04
一个最像牛年的牛年。

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

不错过任何的房产干货

2020已经翻篇,凡是过往皆序章。

值得我们记住的,就是过去一年里贯穿楼市的趋势,三个词即可总结:

全面稳、分化、单点行情。

我相信这也是未来2021年的趋势。

所以展望2021年,买房人该铭记什么?全面稳会怎么走?

分化会如何持续?单点行情有机会在哪些城市出现?

1

2020是值得记住的一年,我们看到了高层对于房地产的高度关注。

其实过去的重大会议也曾多次提及房住不炒,但很多都是纸面和态度上的东西。

去年我们却看到了正国级组织房地产座谈会、住建部央行齐上阵,找城市约谈,找房企约谈。

不只是给态度,也在给压力。谁过热谁吃调控,谁调控不力谁问责,没有例外。

最高级别的中央政治局和经济工作会议,也多次点名「稳楼市」的预期。

时局最难的一年,没有选择治快疾,而是坚定治恶疾,大家感受下这个信心和态度。

这几年,如果没有全球极端情况出现,楼市再无大涨和翻倍。

稳楼市、控居民杠杆、保内循环,不得已但必为之,楼市再也不是那个应急的壶。

分化也很容易理解,城市外部分化,城市内部板块分化非常明显。

前段时间社科院、58研究院、贝壳、中房观各家机构纷纷发布年度报告,上涨最快的城市和下跌最多的城市,呈现出明显的两极分化。

二线先涨吃调控,一线周期轮动行情强劲,三四五线热度乏力,吃调控迅速横盘;

南方城市多涨,北方城市多跌;

沿海城市、都市圈核心、省会城市多涨,单兵作战的中西部城市多跌。

板块内分化也比较显著,举例说明——

上一波深圳中西部涨幅明显,东部滞后;

上海浦东、青浦、黄浦的月环比增幅都在2%以上,徐汇、静安、普陀、杨浦在第二梯队,宝山、奉贤、金山则严重跑输大盘;

正处于启动期的合肥,政务、滨湖、高新火热抢房,热度外溢已经到了肥西,但东北片区的新站瑶海长丰市场还在过冬。

房源也在分化,不只是北上广深一线,杭州南京合肥成都等市场火热的二线城市也陆续出现一种趋势——

核心区位学区房、品质自住领涨市场;

改善房源一手中签率降低,二手去化加快,涨幅扩大;

远郊刚需、没有学区的老破小涨幅严重滞后。

稳上加稳,涨一波压一波,板块和房源持续分化会是未来楼市的主旋律。

2

再来说说单点行情,这也是未来会持续贯穿楼市的大趋势。

前段时间有机构统计了23座主要城市的居民杠杆率,包含资金和住房。我看到了不少文章在唱空,说这些城市的房地产风险和泡沫严重。

说句真心话,如果这些城市风险碎了,整个楼市的底就托不住了。

真相是,这些城市几乎是全国东西南北里楼市最有价值的,此则杠杆率统计口径其实包含了大量的外部力量。

比如说小明老家在福州,房贷背在厦门,那么储蓄统计就在福州,杠杠率口径就在厦门。

一座城市的房价有没有风险,其根本不在杠杆,而是杠杆转移和流动性。

愿意上杠杆代表了大家的信心高筑,真正致命的是杠杆不能转移,流动性被封死。

2020年的单点行情有哪些?

顶着压力和大家聊短期牛,不是乱拳打死老师傅,而是我们这一群人。

真实的泡在一线市场,和买房人、和房东、和交易、和数据、和城市一直在打交道。

3

讲了这么多,想跟大家聊一些2021年楼市的几点预判:

第一,上海楼市这一波周期没有完全走完,但数据和现象受到重点关注,有调控压顶的可能性。

上海楼市从去年4月份开始,从结构性上涨开始走向全面上涨行情。关注魔都财观的朋友应该会有很深的感悟,我们曾多次顶着压力,在给买房人预警上车机会。

一直到2020年底,在国家统计局70个重点城市,当下的房价同比指数来看还是可控的,所以短期内出台调控的可能性并不大。

但是,如果上海继续按照这样的节奏走,可能到2021年5月,上海很可能会出台一些压制措施。因为每年的3-4月份,其实是一年中房价的高点所在,很可能对上海楼市进行推波助澜。

第二,上海楼市到达高点,会出现资金和购买力外溢的可能性,看好环沪市场。

按照平米研究院的趋势推演,上海楼市会在今年五六月份达到高点,然后慢慢出现周期性的下滑,购买力有了一波狂消耗。

上海收紧之后,之前外溢和涨幅比较弱的环沪市场,会迎来一波补涨。比较看好受上海辐射最多的昆山花桥,还有这两年承接上海利好、本身基本面也强劲的南通。

苏州在2021年会迎来一波小行情,因为上海这一波的房价涨幅比较厉害,城市间的比价效应,会对苏州有一个最直接的影响。

第三,粤港澳大湾区整体比较看好,因为后发力依旧很强。

深圳楼市依旧会涨,但幅度不会像2019年底、2020年那么大,因为整体的政策压制太厉害。但调控最大的问题是供给矛盾依旧存在,核心片区的供不应求关系紧张。

临深区域的东莞,上一波房价涨幅比较厉害,会消停一段时间,分化会依旧存在。这波热潮可能会延续到临深的其他城市,比如广州。

对于广州而言,可以重点关注南沙区。

这是广州唯一一个城市副中心,位于粤港澳大湾区的核心区域,而且受益于广州地铁的规划连接和深中通道的利好,加上本身的价格基数比较低,南沙会有一个风口期。

还有这两年投资正热的珠海,无论是从经济增长率、人口增速、小学生数量,还是产业及交通利好来看,依旧有很大的前景可以期待。

包括深圳资金的溢出和澳门发展的需要,都会结结实实的支撑珠海。

第四,部分典型城市有希望明年行情持续或迎来新行情。

比如现在的合肥、成都、南京、杭州、无锡、武汉等城市,虽然热度不低,但去化周期很快,虽然改善豪宅市场很贵,但刚需市场依旧有低价打新潜力,看好。

而一些典型的下跌城市,如郑州、青岛、无锡、常州、济南、天津、重庆等城市,本身调控周期是持续的,加上房价没有过高,明年只要供应节奏不出问题,会迎来新行情,看好。

第五,三道红线压顶,房企会加速降杠杆,可能会迎来一波年后打折的小窗口期。

规模房企增速不增反跌,加上资金杠杆压力、去化压力,会给购房者释放一波小红利。

房企不会高开高打,土地溢价率也会结合下滑。

刚需购房者和投资者,盯紧明年的限价房市场,供应不会比2020年少。

第六,人才政策会持续放开,高层次人才盯紧一线,或降维盯紧强二线。

今年很多城市放开了人才落户,上海陆续放宽高层次人才落户,一些二线城市几乎零门槛抢人。比如苏州无锡租房可落户,南京青岛济南天津石家庄持续抢人,后续杭州成都重庆会进一步放宽。

记住两个准则:一线放宽,真实购买力会涌入。二线放宽,投资购买力会进场打新。

对于人才来说,一线城市永远是第一顺位,降维市场在强二线。

三线以下的城市,尽量不要落户,同时减少投资买房。

第七,这一波很多城市的学区房是领涨的,地段要比学区滞后。

无论是上海、苏州、杭州还是合肥等城市,因为公民同招的存在,去年年后的学区房市场都有一波回暖行情。

现在重点城市的学区房溢价已经很高,下游购买力已经出现了怯场,这是不好的趋势。

2021年的逻辑会回归地段逻辑,核心地段的改善品质房源会主导市场,强势核心地段或城市未来宇宙中心会迎来补涨效应。

拿上海为例,就是陆家嘴、南京西路、大虹桥这些重点板块会持续走强。

第八,单点行情只增不减,但楼市没有全面牛,也没有疯牛。

2020年没有出现全面牛,也没有出现疯牛,即使像深圳上海合肥这一波热度代表城市,内部也是分化的。

全市的平均数据没有大涨,更不会出现翻倍行情。基本主线逻辑涨完30%-50%,全市涨完15%-20%就结束了。

第九,选筹逻辑越来越重要,买房人迎接新挑战。

以前买房都是闭眼入,大爷大妈买都能赚钱,分化市场和单点行情会让这种投机买房的收益减弱。

买房越来越看城市,对板块研究的重要性越来越高,对房源选筹的要求也逐步增加难度。

第十,整体看好中国,2021楼股双牛没有多大悬念。

最近很多言论在说明年可能会出现全球系统性危机。但在我看来,随着疫苗的逐步面世和推广,以及这一波中国GDP的正增长,稳步的开工开业。

更加奠定了中国「世界工厂」的地位。

2021年,楼股都不会差,只要核心逻辑不出错,肯钻研有认知,中产一定会赚到一波财富。

4

以上的预测比较克制,有一些具体和详细的内容不能一一展开。

有机会和大家仔细聊聊,也欢迎各位补充观点。

总之,无论是看过往还是对未来的展望,看空者多有失意,看多者也不要盲目杠杆。

希望大家都能把握机会,魔都财观也会继续顶住压力提醒时机。

2021,一个最像牛年的牛年,正对每个人都敞开怀抱。

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