从城中村到网红盘,火爆楼市背后的“深圳速度”

腾讯新闻棱镜深网 · 2020-12-30
可以在网红盘抢千万豪宅,也可以在城中村花千元租房

编者按:本文来自微信公众号“棱镜”(ID:lengjing_qqfinance),作者:孙春昉,36氪经授权发布。

作者 | 孙春昉编辑 | 李超仁

出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室

编者按:从咫尺到远方、从个体到群像,这是一个万物皆可网红的时代,如今,轮到城市了。

或是新经济下的产业变迁、或是舆论场内的文化重塑、亦或仅仅是时代洪流里普通人的肆意嬉笑,在被钢筋水泥包裹的外表下,每座网红城市,都必定拥有属于自己的鲜活面孔。

2020年末,我们走到那些东南西北、大大小小的新网红城市,试图感受他们各自不同的城市脉搏、发现他们本同末离的网红基因。

是为《网红“进城”》系列第五篇。

临近中午12点半,戴娟走进深圳南山区华润城附近的一家“苍蝇馆”,点了份25元的牛腩饭,上午,她刚刚带着客户看完小区里几套1000多万元的豪宅。

戴娟是德祐地产的一名中介,在这个片区工作已经超过10年,眼见这里从一个外来打工人集聚的城中村,变成了全深圳房价最高的地段之一。

深圳楼市,永远不缺少话题,在深圳,无论是企业高管还是网约车司机,谈起这座城市,首先想到的就是房子。过去一年,由于购房者趋之若鹜的高价“网红楼盘”频出,这座因为“来了就是深圳人”而充满亲切感的一线城市,再度被全国热议。

在最能体现楼市热度的二手房市场,贝壳数据显示,从去年底至今,深圳二手房挂牌均价从70844元/平米上涨至82144元/平米,而同期北京二手房挂牌均价则一直在6万/平米左右。深圳已然成为全国房价最高的城市。

因新房限价等因素,深圳楼市普遍存在着一二手房价格倒挂的现象,价差越大、楼盘越“红”。

在众多楼盘中,位于南山区的华润城四期“润玺”项目,又被称为深圳“网红神盘”的翘楚。今年11月底,润玺开盘,9000多人抢购1171套千万元豪宅,一度让那里成为网红打卡之地,还让“代持打新”这个名词家喻户晓。

“以前这里叫大冲村,你绝对想不到十多年前这里有多么的脏乱差,到处都是‘握手楼’,街边摆满了小摊,像我这样的外来人员租个十来平米的小房间,月租金也就三四百块钱。”戴娟告诉作者,如今,随着润玺横空出世,附近9平米一间的“蜗居房”,月租金都已经高达3900元,二手房均价每平米到了17-18万元之间。

有人说,深圳是大都市里最包容的,无论是住在价格千万的豪宅,还是蜗居在千元房租的城中村,都能有滋有味;也有人说,这里是最“摇摆”的城市,你能够轻易的留下来,也可以轻易的离开。

网红神盘:房票难求,代持打新

与同为一线城市的北京和上海相比,深圳从小渔村成长而来,众多城中村是其独有特色,见证了城市的变迁。

一项深圳市规土委对深圳城中村的普查数据显示,深圳城中村用地达到321平方公里,建设用地占全市31%;城中村建筑总量35亿平方米,占全市建筑总量43%;城中村人口高达1231万,居住人口占全市人口64%。


戴娟初来大冲,干的就是村里房屋租赁中介生意,她告诉作者,十多年前,来这里租房的都是附近工厂的打工仔和打工妹。2009年,大冲村正式启动城中村改造,华润置地拿下了这个巨无霸项目,由于项目过大,只能分批分期开发卖楼。

盘活城中村存量土地,曾是深圳的供地策略。2004年,深圳出台城中村更新改造办法,相较土地拍卖市场,旧改项目拿地成本平均便宜1/3以上,巨大的利益空间,让各大开发商纷纷进军深圳旧改市场,其中不乏恒大、佳兆业、招商蛇口、华润置业等地产龙头。

“这里的盘,真是卖一个火一个,这里的中介,只能做二手房,没法做新房代理,因为新盘太抢手了,都是日光,开发商根本不需要代理。”城中村摇身变为网红盘,让久在其中的戴娟也感到惊讶。

2014年10月,华润城润府一期首次开盘,均价4.75万元/平方米,3小时售罄;一个月后加推,均价上涨到约5万元/平米,再度以3小时“光盘”;次年12月,二期开盘,整体均价达到8.5万元/平米,同样日光;到2018年6月三期入市时,均价已经达到约8.55万元/平米,在首次启动公证摇号、公证选房后,依然日光;时隔3个月,加推555套新房,继续当天售罄。

今年7月15日,深圳出台了史上最严的限购政策“新深八条”,在深刻落实“房住不炒”政策的同时,也让房票(购房资格)成为稀缺品。而另一方面,新盘限价,比周边二手房要底很多,例如“网红神盘”华润城润玺便是如此,润玺预售均价每平米13.1万元,而旁边的二手房均价,每平在17-18万元之间。

“一二手房价格倒挂,买到即赚到”,于是,在限购政策出台后开盘的润玺,让众多有房票无资金和有资金无房票的人,通过“代持打新”走到了一起。

“其中一类是众筹打新,有点类似于私募,有房票的人是GP(普通合伙人),出资的一伙人是LP(有限合伙人),大家事先商量好,签好协议,最后炒房的收益按商量好的分配。” 两年前,王敬从北京一家房企跳槽到一家深圳房企担任营销老总,他告诉作者,自己的深圳老乡会微信群里,就时不时有人会冒出来说自己有房票,发动大家一起筹资去打新炒房。

炒房者绞尽脑汁。类似润玺这样的超级网红盘,购房者不仅需要无房无贷,还要比拼社保年限,年限越长资格越高,有人为了抢到认筹资格,把自己父母二十几年社保年限的名额也搬了出来。

据《经济观察报》报道,11月25和26日两天,在润玺的选房场外,随处可见打开微信远程遥控内场选房者的真正买家,而代持的费用,一般在10万元左右,润玺作为豪宅更高一些,从15万到50万元不等,如果通过中介渠道,还要另外支付1万多元的代办费用。

“润玺这个盘,我估计有一半以上是代持。”连中介也被“代持打新”的阵势“吓到”,戴娟告诉作者,自己客户就有两个具备购房资格的老深圳人,但因为“从签署代持协议到房子最终脱手,需要六七年时间,风险过高”,自己一般不愿主动接待这样的客户。

代持纠纷一度让亲朋反目。多名中介和深圳当地开发商人士,都向作者提到了同一个案例:某男士让其侄子代持,谁知侄子烂赌,欠了1000多万元外债,代持房产被判给债主,出资男士几次向法院申诉都被驳回;也有朋友间代持,结果代持人看到房子翻倍,直接坐地起价,开口就是增加10万代持费。

“世外桃源”:城中村内房租减半

位于深圳市罗湖区宝岗路上的笋岗村,是深圳城中村改造的另一类典型。村口的百年牌坊与一墙之外的商圈闹市相连,始建于明初的文物保护单位“元勋旧址”,与上百年的危房一起,混杂在一排排密集的握手楼和鳞次栉比的小铺面中间。

一次城中村改造,在深圳就能制造一大批“暴发户”,村民们渴望被拆迁,他们有自己清晰的“账本”:一名拥有一套60平米房子的笋岗村村民,年租金收益大约在3.6万元,而在售的同样大小两居户型,二手房单价约为3万元/㎡;如果这些房子纳入拆迁范畴,按照“拆一赔一”补偿,村民拆迁收益可以高达180万元,且赔付的房子如果出租出去,租金也比原来城中村租屋要高很多。

2018年,深圳市政府出台新政,规定城中村将以综合整治为主,拿来作为租赁和保障房用地,原则上不再拆迁变成商品房用地。

笋岗村和周边的田心村、蔡屋围等地,一直都是罗湖区旧改的热门区域,华润、中洲地产等旧改巨头一直在角逐这些旧改项目,蔡屋围等在2018年前被纳入到了旧改范畴,但笋岗村却一直未动。

一位深圳当地开发商人士对作者表示,如果没有指标,开发商就没法进行拆迁旧改,新政后,很多城中村只能进行综合整治改造。万科便是在随后进入笋岗村进行综合整治,即在不拆迁的情况下,改善笋岗村的综合环境,彼时,万科正在实施其“万村计划”,通过综合整治,拿下城中村的房源,做长租公寓业务。

如今,被闹市环绕的笋岗村,犹如“世外桃源”。作者探访时看到,虽然村外便是深圳闹市,但笋岗村内的房价和物价,都要比村外便宜很多。村口的房产中介告诉作者,相比村外均价在6万/平米的商品房,村内的小产权房,每平米单价在2.5万到3万元左右,村里60平米的两居月租金3000元左右,而村外则是6000元。

“我租房的客户也在不断更新迭代,从最初的农民工,到技术工人,再到科技公司的程序员,现在能租得起华润城100多平大房子的,就是那些大公司的老员工和初创企业的CEO、CFO。”戴娟说,随着以华润城为核心不断开发,周边的大公司也越来越多,TCL、长虹都在附近建立了办公大楼。

城市发展日新月异,但隐匿于大都市、免于被拆迁的许多城中村,仍然成为许多深圳人选择扎根的地方,新老深圳人在这里交汇。

我的房东,平常看着挺土的一人,趿拉个拖鞋,穿个背心,后来才知道,他拥有附近城中村里的一栋楼。”在王敬看来,“深圳的拆迁户,相比之下都特别低调”。

因为租金持续上涨,戴娟在4年前搬到了离南山华润城五公里外的另一个城中村里租住:“深圳就是这样,有钱的人可以买几千万、上亿的豪宅住,再没钱的人,也能找到月租一千的地方。”

深圳速度:上午拿地,下午开工

“只争朝夕”——深圳或许是全国最追求效率的城市,这点在楼市上可见一斑。改革开放之初,深圳曾以平均不到5天盖一层楼的“深圳速度”驰名全国,而今,速度依然停不下来。

 “这两年因为资金和销售的诸多限制,几乎所有房企都在玩高周转,恨不得今天投资出去明天就把钱收回来。”在京深两地从事地产行业十多年的王敬告诉作者,尽管如此,但深圳的节奏,还是比北京要快很多。

11月23日,万科在深圳拿下一块土地,中午11点拿地,晚上6点就举行了开工仪式;龙光地产今年5月拿下深圳前海的一块土地,也是拿地之后就立即开工。

深圳网红楼盘之一的南山区万科瑧山海项目。12月7日开盘,预售均价12万/平米,比周边二手房价格低2-3万(图片来源:作者)

“我在北京,虽然房企都很忙,但大家平常周末还能踢踢球,晚上还能喝酒吹牛,而到了深圳,大家坐下来连寒暄和客套的话都很少,上来就是谈业务、谈资金,这里的城市文化就是务实、快节奏、不来虚的。”王敬说,对于急于回笼资金的开发商来说,今年尤为明显。

让王敬感觉与北上不同的,还有深圳的老板们。“房企老板都喜欢开会,而且一开就是一天,但在北京的时候,老板喜欢谈宏观形势和文化导向,在这里,老板只谈具体指标和具体的项目。”王敬觉得,深圳老板对数字和细节更敏感,“底下部门老总汇报工作时稍有不对,就能马上指出”。

因为疫情原因,深圳政府对楼盘开盘规定做出的迅速反应,也让开发商印象深刻。招商蛇口深圳区域一位投拓人士告诉作者,疫情下,政府规定,如果项目是装配式建筑,可以工程出地面就开盘,如果是传统式建筑,则从之前完工2/3才能开盘提前到了1/3。因为政策明年不再延续,有条件的开发商都打算赶在年底前开盘,例如龙光在前海的项目,百亿以上货值的大盘,5月拿到的地,计划年底前就要开盘。

一方面,是开放商“卖房要快”,但另一面,则是购房者也不得不跟着提速,对于许多打算定居深圳的人来说,稍有犹豫,房价就可能超出预算。

“那几年北京的雾霾很严重,每年入冬,大家经常聊的话题就是要不要搬到南方,除此之外,我在北京没有户口,将来孩子上学不好办,加上那时候北京房价涨得太厉害了,我觉得在北京买房根本是不可能的事。” 2016年,在北京没有“归属感”的李媛,从一家大型互联网公司的北京分部,换岗到了深圳总部。

来到落户相对宽松的深圳,因为是985院校毕业,李媛很快有了深圳户口。原本,她和丈夫以为可以松口气,靠小俩口的收入攒够首付,把房子问题也解决了,但却遇到了和在北京同样的情况:“收入增幅完全跟不上深圳房价的涨幅,反倒是2017年后,北京房价企稳了,深圳却蹭蹭地往上涨。”

“千万以上的大户型买不起,万人摇的网红盘排不上,因为社保年限比不过人家,可看的盘选择范围就比较小了。”李媛没想到在深圳复制了在北京时候的心境,她现在最后悔的是,“没有一来到深圳就和家人凑钱果断买房”。

吸引人才:左手创业,右手安居

华为要在中山建一个新的基地,在翠亨新区,肯定会带动周边的楼市交易。”12月初,作者来到位于南山区前海路的一家中原地产门店,店里只有一名女中介留守,当天,“其他员工都跑到中山去支援当地门店踩盘了”。

无疑,楼市的起伏,是城市发展的一个重要缩影。在深圳驻扎的大企业,也是带动深圳楼市需求的因素之一。

“深圳购房群体比较多元,有华为这种大厂的中高管和员工,有本地的深圳土豪,也有一些外地投资客。”作为房企营销总,王敬也会研究客户画像:“大厂客户是我们最喜欢的,因为他们收入高且稳定,中高管和高收入的员工都是全款买房,就算是按揭的,流水和收入证明也很硬核,办房贷流程更快。”

但在王敬看来,近十年来,深圳的大型标杆式企业并没有再迅速增加了。“大疆也许算得上一个吧,此外好像没有排得上号的了。”身处楼市、需要对居民购买力洞若观火的王敬说,创业人群成为了深圳的新特点。

与众多城市一样,深圳也在积极拥抱新产业和新人口。

九零后创业者、斯坦德机器人公司CEO王永锟,从哈工大毕业之后就到深圳来创业。他告诉作者,因为自己主要从事机器人产业,客户和供应链都在深圳,如果不来深圳,“那还能去哪儿创业呢”。

一位深圳市发改委的退休官员对作者表示,深圳市场经济的氛围很浓,以充电桩行业为例,深圳最开始需要备案,后来连备案也取消了,市场完全放开,只要愿意进来的,谁都可以,“也许短时间会形成恶性竞争,但市场最终会决定谁最后胜出。”

优优绿能是一家生产充电桩充电模块的深圳公司,在整个充电桩中,充电模块成本占四五成,优优绿能在中国的市占率达到10%以上,而且已经进入海外市场。在公司总经理柏建国看来,“深圳的创业氛围很好,人才、资金、市场都在这儿,没有比这更好的地方了”。

拥有更多的发展机会,但对于希望在深圳长期生活的人来说,房子仍然是逃不开的话题。

为了留住人才和解决房价高企的问题,深圳从2018年开始调整供地结构,其中,40%为商品房,40%为人才安居房,20%为租赁房。

深圳市住建局近期最新发布多个安居房的申购公告,如位于龙华区福城街道的丰盛懿园配套安居房,申购价格为21335元平米(毛坯房),而贝壳网显示其周边二手房均价在5-6万平米左右。

不过,安居房申购有严格的门槛和产权限制。按照深圳近期出台的规定,只有在深圳社保缴满十年且具备未有住房等条件的人、或符合特殊条件的领军人才,方有资格进入购房轮候名单;同时,安居房购买后满15年社保缴纳期或年满60周岁且购房满10年,向政府缴纳增值收益后,方有完全产权。

目前,安居房整体投放比例尚小。李媛初到深圳时,关外的龙华区均价每平只要两三万,现在较好地段已经涨到了五六万甚至七八万,她和丈夫从父母、亲戚朋友里四处借钱凑齐了首付,现在正加紧在深圳四处看盘。

“人才安居房的价格,预计比周边三年内的商品房均价便宜60-80%。”王敬也无法确定深圳楼市的走向:“如果这些房子将来大量投放到市场,深圳的房价是不是能够稳住,到时会不会吸引更多人群来深圳定居,拭目以待”。

(文中戴娟、王敬、李媛,均为化名)


+1
0

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

文章提及的项目

微信

华为

贝壳

招商蛇口

优优绿能

斯坦德机...

中原地产

在这儿

我的房

华润置地

好办

创业人

龙光地产

腾讯新闻

去哪儿

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业