收房发现公摊超40%!不合理的公摊,何时才能消失?

地产情报站 · 2020-12-29
既然花了钱,就该花得明明白白!

编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:白罗,36氪经授权发布。

买一套房子,绕不过的是公摊。

近日,央广网报道,武汉绿地悦澜湾某一户型的公摊超过40%。业主蒋先生向记者表示,自己在2018年购房时,合同上写的是建筑面积53.81平,套内面积36.36平。如今验收房子,才发现房子自测的实际使用面积只有32平。

蒋先生对此十分后悔,“现在工作没了,还得还着高额的房贷”。

相较于业主的痛心疾首,绿地显然要淡定得多——截至发稿,绿地也没对此作出任何回应。

公摊面积,越小越好?

房本上登记的房屋面积,叫建筑面积。

实际到手的房屋面积,叫套内面积,也叫使用面积。

把建筑面积减去套内面积,得出的就是公摊面积——在我们购房的过程中,公摊面积是不可忽视的。虽然它不能对房子的好坏产生直接影响,但它关系到你的钱袋子。

打个比方,你购买一套建筑面积100平的房子,其套内面积为80平,那么开发商绝对是按照100平的价格卖给你,而不可能只收你80平的钱。即使你入住了,那么后续如物业费、暖气费等以面积计费的费用,也跳不过公摊面积。

粗粗看下来,业主们肯定觉得公摊面积的存在,对购房者颇有“不公”。

而且,我国目前对于公摊面积并没有明确的法律法规出台,所以导致公摊面积常常成为房屋交易中的焦点。一般来说,板楼的公摊稍微少点儿,塔楼的公摊略微多一些,住房性质、楼盘高低都对房屋的公摊面积有所影响,但具体情况还得看开发商的设计规划。开发商定多少,那就是多少——也正因如此,被开发商在公摊面积上坑了的购房者,并不在少数。

近日据央广网报道,武汉绿地悦澜湾的某一住宅,就出现了公摊过大的情况。业主蒋先生向记者表示,自己是在2018年购的房,从合同承诺来看,建筑面积53.81平,套内面积36.36平,公摊32.42%。

当时他去看了绿地的样板间,感觉非常不错,于是也就放下心来。

没想到今年收房过后,才发现套内面积不对劲。通过自行测算,蒋先生发现房子的套内面积只有32平,这样算下来,公摊率已经超过了40%。

遇到这种情况的自然不止蒋先生一个,他的邻居也表示,自己购买的房屋建面为74.01平,其中公摊部分27.92平,折算下来公摊率达到了37.7%。

除了公摊率过大以外,很多销售人员的“保证”在收房后也都成了空谈,比如开发商承诺的共享休闲区域,至今还是毛坯。

取消公摊,意义不大

对于公摊面积的存在,大众爱恨皆有之。

公摊的优点非常明显,首先公摊面积是直接写入不动产登记证的,业主享有公摊面积的所有权和增值权益,也就是说,未来房价上涨,公摊的面积也将被计算在内。另外,公摊面积越大的住宅,一般意味着社区的公共设施更完善,比如电梯更多更大、消防通道更宽敞等等。

当然,它的劣势其实更加明显。

正如前文所说,公摊面积的计算是一笔糊涂账,开发商拥有公摊面积的最终解释权。同样是90㎡的三室两厅,不同的开发商做出的产品可谓千差万别。对于处在信息弱势方的购房者而言,选择的成本就过高了。

其实,最重要的还有房价,很多人都觉得取消公摊可能会导致房价下降,因为业主不需要为房屋以外的公用面积买单了。当然,也有人觉得房价会因此上涨,毕竟羊毛出在羊身上,开发商不可能吃这个亏。

关于公摊面积的讨论,一直没停过。2019年2月,住建部曾经下发《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》征求意见稿,在其工程规范第10项中提到:

住宅建筑应以套内面积交易。

这条信息一度让舆论瞬间达到高潮,一时间关于公摊面积取消的传闻满天飞。但没过几天,央视新闻就出来辟谣了,明确表示套内面积交易无法改变公摊面积存在的现实。

在辟谣稿件中,央视新闻提到我国现行的《商品房销售管理方法》中有这样一条规定:

商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

换而言之,商品房的销售可以按多种方式计价,但它们的总价是不变的。这是非常重要的一条内容,因为这背后还藏着开发商的小心思……

央视新闻表示,很多开发商在前期宣传的时候,都是以楼盘的建筑面积来计价的。而在最终签订的合同中注明的购房单价,其实是按照套内面积计价的。说白了,就是开发商利用信息差,跟购房者打了个幌子。

实际上,不管取不取消公摊,你实际的购房成本都不会降低。

现如今房屋的公摊大小,全凭开发商的自我把控。正如前文所说的,同样是90㎡的三室两厅,有些开发商能给你做得宽敞明亮,有些开发商就能够给你做得拥挤无序。

对于广大购房者而言,往往只有看到了现房,才能最终评判房屋的好坏——其实,比较起取消公摊,我们更应该考虑的是公摊标准的制定。

既然花了钱,就该花得明明白白!

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