中国炒房往事

未来城不落2020-12-25
如何改命?

编者按:本文来自微信公众号“楼市团长”(ID:tz52801),作者:楼市团长,36氪经授权发布。

1978年10月20日,在满地枫叶的北京,一名身着中山装的老人来到了前门大街。在一栋新建楼房前,他左看看右看看,还不时与身边的人聊两句。

这名老人便是改革开放的总设计师,他的这次视察其实大有深意:当时住房数量远远不够国人需求,人均居住面积更是只有区区3.9平米。推进住房建设,满足居民需求,是当时的重点工作。

这一切的背后,本质是制度的弊病。由于分配制,市面上的住房主要由财政支持,但当时国家财政早已捉襟见肘。所以在考察时,总设计师问了一个小问题“房子可否成为商品?”

这个今天幼儿都能回答的问题,在那个敏感的年代,无人敢答。

2年后,总设计师在古城前门的一座高楼上给出了答案。他鸟瞰周边破旧低矮的建筑,做出了一系列谈话,内容可以归纳为:出售公房,调整租金,提倡个人建房买房。

对于当时仍是计划经济占据主导地位的中国来说,这些话无异于平地起惊雷。此后,中国38年房地产大戏的序幕缓缓拉开。舞台已经设置完毕,就等弄潮儿们上台。

01 舞台启幕

1983年,32岁的王石辞去了广东省外经委的铁饭碗,在深圳开始了玉米倒卖生意。恐怕他自己也不会想到,他用玉米钱开的公司,会在中国未来的房地产市场里独占鳌头。也就在王石开公司那一年,招商、保利、城建等房企相继成立。

房地产的市场化继续前行。4年后,在中央提出建立发展房地产市场的设想下,深圳开始了全国的第一次土拍,在人潮涌动的拍卖现场,一张张竞价牌如同潮水一般连绵起伏。

在这把火烧得正旺的时候,1991年,经过国务院批复,22个省开始了房改,鼓励个人购买房屋的风潮开始兴起。而建行、工行成立了房地产信贷部,银行的个人住房信贷业务开始起步。

1992年1月17日,总设计师南下深圳,与各级省市政府要员会面洽谈,提出要坚持改革开放。这一思想随着高层的一系列文件被广泛流传,打击了一部分别有用心的分子,也将改革的大船拉向了正轨。

轰轰烈烈的住房制度改革也在同年开始了全面启动,房地产市场体系开始分为三级市场,一级市场是出让土地使用权,二级市场是出让后的房地产开发,三级市场是房地产交易。

住房公积金制度也开始全面推行,在众多的利好政策下,房地产开发企业如雨后春笋般急剧増加,房地产开发投资快速増长,房地产价格大幅上涨,某些地区的房价一天一个样,业内的空气开始燥热了起来。

1994年中国实行分税制改革。分税制即允许地方政府自己想办法发展经济,只要把国家规定的税收交齐即可。 

同时,一部分政府部门的支出需要地方自己承担。在分税制之前,我国大体实施的是集中税收制,也就是税收统一上缴国家,地方支出由国家拨钱。分税制的实施,是形成土地财政的必要条件。

由于早期需要负担自己的支出,导致很多地方政府入不敷出。在实施分税制之后,很重要的一条,那就是土地税收划归到了地方政府。而依靠卖地,就能得到大量的回报,这就导致各地方大力发展土地财政,一缺钱就卖地,为了有更多的钱,不断的抬高地价。 

依靠不断卖地,地方政府获得了大量的收入,发展到后来甚至仅仅依靠土地财政就能收支平衡,兴建大量的地铁,路桥公路,体育中心,医院学校,搞起了轰轰烈烈的城市化。

好景不长,1997年在索罗斯的策划下,对冲基金与国际炒家相结合,调集了大量资金开始进攻亚洲:泰国宣布放弃固定汇率制,马来西亚放弃保卫本国货币,韩国政府濒临破产,多国多年的经济积累一瞬间化为乌有。       

在一连串的胜利后,大批如同蝗虫般的国际游资开始把目标盯向了香港恒生指数,一场看不见硝烟的金融保卫战在香港正式打响。一边是国际游资大肆抛售港币,一边是香港政府动用外汇储备回收港币,由于大陆支持,香港的外汇储备非常充足,逼迫了游资撤离,获得了保卫战的胜利。       

虽然救市成功,但国际游资对外部经济仍造成了一定影响,造成了周边地区货币的贬值,较大程度地影响了我国里的出口,许多依靠东南亚市场的出口企业严重受挫,卖不出去的产品堆满了仓库。      

众所周知,出口、投资和消费是我国经济的三驾马车。在出口受挫的情况下,扩展消费和投资成了发展经济最好的手段,而发展房地产,是这个手段最重要的工具,因为房地产就是中国最大的内需,涉及钢铁水泥,瓷砖玻璃,家具家电,广告金融等大大小小90多个行业。      

于是,政策开始对房地产的进一步松绑。从1998年7月开始,政府先是彻底取消福利住房分配,又出台了土地招标挂牌拍卖的法案。房地产的规范性被进一步完善,一个广阔的市场展现在了所有人面前。       

1998年,住房商品化以后,房价就开始了上涨的一路狂奔。作为经济改革的重要内容,房改是指对福利分房制度进行变革,实现住房的商品化和社会化。 回顾中国改革开放30年的历程,住房制度改革其影响和深远意义远远超出经济范畴。当年修订的《土地管理法》规定:土地补偿费和安置补助费的总和,不得超过前三年平均年产值的15倍,省级政府批准可以增到不超过30倍。第63条又规定:农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这就基本把土地的口子给垄断了。

此时自称农民的杨国强干了几年泥瓦匠,刚刚创立了碧桂园不久,而从河南舞钢离职南下广东的许家印也刚刚摸到依靠房地产赚钱的门道,千里之外众多大大小小的房地产企业正在摩拳擦掌之中,千禧年来临了。

02 炒房时代

2000年,克林顿签署了对华永久正常贸易关系议案,象征着中美关系进入新的阶段。而进入新阶段的不只有中美关系,还有中国的房地产开发商们。

2001年7月,中国先是申奥成功,随后又加入世界贸易组织,这两个消息通过CCTV传播到了全国各地,振奋了亿万国人。同样振奋的还有北京的房价,不到3个月便翻了一番。除了北京外,上海的楼市也开始被引爆。      

而引爆上海房价的有力推手,自然离不开赫赫有名的温州炒房团。      

当年8月,在《温州晚报》的组织下,150多个温州人坐满了三节火车厢直奔500公里外的上海。下车后,在上海房产协会的指引下,以2个亿的巨资扫荡了各大楼盘。2个月后,又来了一批人,轻松成交8000万。而当时上海市的均价,还不到6000/平。      

在上海的投资,仅仅是温州炒房团的第一步,随后,炒房团向北跨越了长江,转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳;向西,则溯长江而上,攻克南京、武汉、重庆、成都;向南,则是奔赴广东的深圳,珠海,广州,东莞。      

然而在房价的这波飙升之中,温州人只起到了一个小小的引子作用,真正的主因还是银行的货币政策。      

从2002年开始,央行不但降低了住房贷款利率,同时对使用公积金贷款购买住房的的个人实行免税政策。这一套组合拳下来,开发商和炒房团的资金成本迅速降低。楼市形势一片大好,却也引起了民众的哀声怨道。在舆论的沸腾声中,全国工作会议召开,高层的发言提到了房价过高的问题,为后期的政府调控楼市埋下了伏笔。      

到了03年,央行出台了“121号文”,提高二套房首付,并上浮了利率,这在一定程度抑制了楼市。但出人意料的是,一场震惊国家的灾难也在当年来临。3月,一个代号为“SARS”的病毒于顺德爆发,迅速扩展到了整个广东,并借助着春运的人流,通往全国,对经济造成了严重损害。明显抑制了居民的消费需求。      

“房地产是夜壶,宏观经济不行就拿出来用。”在经济下行的2003年,为了保增长,政府对房地产的态度由调控变成了扶持,刺激住房消费。国务院和住建部,先后出台了文件鼓励房地产的发展,并将房地产这个行业正式确立我国重要的经济发展支柱之一。除此外,高层又一次放宽了钱袋子,使得资金能够流入楼市。      

在诸多措施下,全国楼市止跌回升,坐上了过山车,同比涨幅达到了14.4%。各地开发商纷纷入市抢地,房价和地价相辅相成,以远远超过居民收入增长速度的姿态冲向了天空。

于是民间沸腾声再起,政府又一次开始了新一轮调控。      

2004年,在国土资源部和监察部的推动下,“71号令”发布,确定了以招拍挂为主的土地出让方式。而央行进一步跟进,在9年来首次加息。到了2005年,为了打击炒房者,“国八条”和“新八条”相继发布。      

对于这些调控,房价以全年涨幅12%的姿态,进行了报复性的回击,如同汪峰同年发布的那首新歌:《飞得更高》。这也证明了,如果管不住资金,房价是控制不住的。      
然而第二年,政府仍未从资金方面下手,而是发布了“国八条”的PLUS版本——“国六条”。       随着金融业对外加大开放,大量外资开始源源不断的从海外流入了房地产市场,使得市面上的资金极为充沛。

资金充沛,各大开发商的融资成本也就急剧下降,出于对楼市的看好,纷纷加大了对土地市场的投入。一时间,全国各地“地王”的消息不绝于耳,而房价也随之一起,继续以10%的速度向前推进。      

2007年,政府终于开始对钱袋子进行了管理。央行和银监会联合下发《商贷管理通知》,对二套房的首付和利率进行了规定,同时要求项目资本达35%才能放贷。      

眼看着房价被调控住了,上到高层,下到平民百姓,无不松了一口气。然而从07年的下半年开始,一切发生了不一样的变化。

03 跌宕起伏

2007年下半年,在大洋彼岸的美国纽约,一场酝酿已久的金融风暴在这个全世界的金融中心爆发,并扩散到了世界各地。作为美国最大的进出口贸易国,中国自然也不能置身其外。全国的房地产市场都陷入了寒冬,投资放缓、土地流拍、地王退地,许多中小开发商更是一命呜呼。单单浙江,就有2000多家房企没能熬过去。       

正如前文所述,出口、投资、内需是中国经济的三驾马车。在次贷危机爆发的当下,自然不能指望出口。所以房地产这个既能拉动投资,又能扩展内需的怪兽,又一次松开了绳子。       

2008年11月,被民间称为“四万亿计划”的经济刺激措施,正式登上了历史的舞台,并在整个中国的经济历史留下了浓重的一笔。

从发改委的数据统计可知,当年的四万亿并不像人们所说的投入房地产,而是投入基建领域,与今年投入新基建一样的。

沉疴用猛药,乱世需重典。在“四万亿计划”出台的同时,我国的货币政策也开始走向了宽松的道路,对房地产开始全面扶持。个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,有些城市甚至命令国有企业职工直接购买房产来维持房地产行业的稳定。      

在这些措施下,大量的货币如同泄闸的洪水,从财政部和央行的手上源源不断地流入市场。在巨量的货币供应量下,房地产市场开始大幅上涨。      

到了政策开始显威的2009年,房地产市场可以说是全面复苏。比起08年,当年的商品房销售面积增加了43.63%,固定投资增加了29.95%,而平均销售价格自然也不例外,整整增加了23.18%,远远超过了之前几年。      

就像港片里总是姗姗来迟的警察一样,在房价大涨后,政府才开始出来调控。先推出了国四条,后推出了国十一条。但对于仍在快速增加的货币投放量,这两条政策并未在根本上加以抑制。      

到了10年4月,政府才再次有了动作,印发了国十条,规定首付比例上调到30%,二套首付不低于50%,三套以上首付和利率大幅提高。在此之后,全国房价小幅下跌,但又在8月报复性反弹。      

对于巨量的货币供应而言,政策的力度还是不够。在2010年结束以后,很多重要城市均有60%以上的涨幅,就连一般的中小城市,涨幅也大多在30%以上。而房企们自然也不会少挣,以万科为例,销售额达到了1018.6亿元,成为中国首个千亿房企。


与万科不同,政府则被批评是调控不力。在此情况下,国务院发布了“新国八条”,提高了二套房的首付比例以及基准利率。各地方政府紧随其后,相继出台细则,对房价开始了调控。      

从2010年开始底开始,以北京为代表的41个城市迎来了首批限购令,在随后的2年,各大中小城市也相继跟进。随后,“国五条”发布,但并未切中资金的要害,对房价的遏制作用只能说是聊胜于无。为了研究更长远的替代机制,以重庆和上海两地为试点,房产税开始推行,不过并未达到预想效果。      

在2013年,销售额和利润皆突飞猛进的房企们又一次开始了狂欢,纷纷高价拍地。根据统计,全国的45个城市里出现了总价及单价地王共67个,堪称“地王年”。日中则昃,月满则亏。在开发商们大肆拿地,疯狂建设的时候,时间来到了2014年。       

04 历史重演

2014年3月,第十二届全国人大二次会议召开,互联网金融这个词首次被写进了政府工作报告,开始了肆虐式的野蛮生长,直到6年后才有蚂蚁金服的马云事件。       

根据2014年上半年的数据,全国各大主要城市成交量极度萎靡。由于信贷的进一步收紧,大批中小房企库存高企,叫苦连天,到了年末,全国商品房待售面积统计高达6.21亿平方米。

为了经济的稳定,政府又一次开始了操盘。      

先是2014年下半年,各地政府开始取消了限购。到了2015年3月,中央发布了“330新政”,不但下调了首套和二套的首付比例,还减少了营业税的征收范围。      

新政颁布的当晚,各大中介门店延长营业,开放商高管通宵加班。而次日股市一开盘,更是地产股全线飘红。2015年12月,高层经济工作会议在北京召开,在这个决定整个国家下一年经济命脉的会议上,去库存被列为2016的重要经济任务之一,由此,轰轰烈烈的去库存开始了展开。

去库存的时候买房叫做为国分忧,去完之后你就是人人喊打的炒房客了。

在高层的推动下,一系列政策密集发布。除了推进城镇化,大体就是和钱有关,无外乎降准、降息、降税、降首付。      

在诸多政策的加持下,全年商品房成交量和成交额增速高企,开启了另一个房价上涨的轮回。       

个人总结

我人生的房产投资之路肇始于2007年,买完之后,次年就发生了金融危机。2008年11月,经济危机发生之后,市场情绪非常不稳定,那个时候也是房产和股票价格最便宜的时候。

当年我还是一个进入楼市不久的小白,跟着经验丰富的前辈朋友,小心翼翼地买房,事后看来,那时是买入的最佳时机,先知先觉者在此后的半年时间内,吃够了行情的肉,只有我最笨,在2008年十年难得一遇的机会里面,只是买了两套而已。

那个前辈朋友后来说:在古代的升平之世,田产、器物会非常贵,一旦时局出现动荡,就会有很多人出卖手中的资产,这时只要瞅准机会买入,等待天下太平,这些东西就会变得奇货可居,投资无非就是反人性操作。赚钱就一个道理:把握时机。

此后我一直谨记这个浅白又十分有效的道理,每当楼市调控,大家都悲观的时候,就出去到处看房,遇到合适的就买入。在2012年次贷危机,2014年高库存的低点,我与市场再度交手,带领一帮亲友,不管面积大小,总价高低,只要有套利空间,都想尽办法把它吃下来。 

那段时间我还没有女朋友,几乎所有事情都是一人处理。白天没有娱乐,晚上也没有休息,别人在淫荡的时候,我还在工地干活。平时不是跟划灰捣泥的装修工一起吃隆江猪脚饭,讨论装修方案,就是冒着大雨去赶车,第二天去售楼部看看还有什么户型,价格能不能再优惠一点。 

在前途末卜的市场,扛着巨大的贷款压力,顶着无数烦人的繁杂事务,精神和肉体遭受着双重折磨。这样坚持了几年,我身体没有垮掉,精神也还好,资产却翻了好几番,因为连续踩中了2012、2014年的国家救市行情,大涨之前都买入了足够多的仓位面积。

一边实践,一边总结,这些年积累了不少投资经验,还贷熬月供的日子虽然很苦,但是很充实,每天憧憬着自己的小未来。比较难堪的是,每次聚会,我的朋友问我在干什么工作,我都支支吾吾,不知如何作答。

中国楼市调控了几十年就涨了几十年,对于某些聪明的人而言,买房能赚钱已经成为一种信仰,他们甚至认为在土地财政之下,投资买房其实等于跟国家一起做垄断生意。      

可能有些人说我不投资,我是刚需者。刚需是什么?买房子自住是刚需,担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者,就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下,买房子是一个很自然、甚至是许多人最好的选择。      

通胀焦虑之下无刚需,任何一个买房的人内心深处都希望房子能够升值,而不是贬值,从这个角度来讲,所有持有房产的人都是炒家,都盼着从房子中赚钱。中国多年来货币超发严重,市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈,随时准备扑上来分一杯羹。

今年全球遭受疫情冲击,各个国家都在疯狂印钞,又到了最佳买入的黄金时刻,明年房价将如何?

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