浦东,内卷严重

魔都财观 · 2020-12-25
我们都应该,感谢浦东

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:楚门,36氪经授权发布。

浦东楼市,内卷严重。

内卷是一个互联网新词,解释起来不难。

比如大家都去电影院看电影,为了看的更清楚,有人先站起来看了,被他挡住的人也不得不站起来,最后大家都站起来看电影。

所有人都忘了,如果不站起来,照样都能看得清电影。

所以内卷顾名思义就是,盘子就这么大,大家都向内卷曲获取生存空间,忘了越往里,竞争越白热化,生存空间就越小。

那为什么会有人说,浦东楼市内卷严重?

1

大家都知道,楼市里新房属于增量,二手房属于存量,其实这两个量都有很好的参考意义。

先来看增量部分,今年浦东新房的竞争真的激烈,供应节奏是什么样的?

摊开新房项目分布图,浦东的供应套数真的让人一言难尽。

我们以最新的数据为例,12月份浦东新房项目认筹数有多少呢?——4个。

浦东作为上海最大的行政区,称得上行政区域面积1个顶9区,新房开盘项目却只占比四分之一。

上海年鉴数据各大行政区面积:黄浦区20平方千米,徐汇区55平方千米,长宁区38平方千米 ,静安区37平方千米,普陀区55平方千米,虹口区23平方千米,杨浦区61平方千米,闵行区372平方千米,宝山区300平方千米;浦东新区1210平方千米。

这4个浦东的项目贵吗?

如果以环线逻辑看,肯定贵到天际,但偏偏浦东不跟你讲环线逻辑,而且认筹率极高。

  • 中环内尚峰名邸47平1室小户均价12.7万+,3房户型均价10.5万,认筹率1273%,204套房认筹总数2590+。

  • 中外环金桥世纪均价7万+,认筹率445%,368套房认筹总数1640+。

  • 中环边中建朗阅府均价7.2万+,认筹率518%,66套房认筹总数330+。

  • 外环外浦发檀府6万,认筹率301%,159套房认筹总数480+。

整个12月份,如果浦东不算公寓、少量库存复式,不算远郊惠南、临港,新房供应只有1265套。

12月份,整个上海新房供应套数多少?9413套。

浦东这么大的行政区,新房供应占比只有13.43%。即使加上惠南临港,也不超过20%。

12月份浦东的平均认筹率是多少?634%。

其他区呢?平均认筹率194%。

所以无论是看供应套数、平均认筹率、认筹总数,浦东楼市都符合两个特点:

量少人多。竞争白热化。

这就是浦东楼市的“内卷”之处,供应套数不超过20%,认筹率却是其他区域的3倍还多。

而且供应区域也存在失衡,12月的新房供应全都集中在浦东的西北方。

为什么之前浦东南的仁恒锦绣世纪,一边被人吐槽着又贵又靠垃圾焚烧场,一边又可以317%的认筹率日光。

没有新房供应啊,浦东南的地缘客想换新房住,只有这一个选择。

不只是12月份浦东的供应少,即使你往前翻,也会发现浦东的供应依旧少之又少。尤其是改善类住宅。

未来浦东的供应有可能会加码吗?

我们测算了2021年存量、待入市的项目,加上今年上海的新宅地出让数,明年上海预计入市的项目,有「192+94」将近290个项目。

而浦东明年入市的新房项目,预计会是29个,占比全市十分之一。

更扎心的是,团队在浦东金色中环的规划中,发现了浦东中环未来是几乎没有宅地供应的,清一色的都是科创园。

浦东金色中环沿线的新房,以后会是卖一套少一套的状态。

再换一个逻辑看,浦东的供应量是比浦西少是正常的。

上海想要压制70城房价指数的涨幅,必须要控制住新房预售证的价格,因为浦东更贵,很容易拉高70城指数。

所以浦东的供应节奏之所以如此,不光光是因为浦东的供地偏产业。而是没有道理的就要放浦西多一点,浦东的少一点,以此来对冲全市指数的平衡。

2

再来看存量的二手房部分。

同样是一个地段的二手房,浦东二手房同样到人民广场的距离,就比浦西要贵。

拿我们都熟悉的浦东中环举例。

现在南向的张江贵的离谱, 张江汤臣豪园14万,万科翡翠公园也要12万,而且是很难抢的状态。

包括东南角前滩,也是一次又一次的创新高,前段时间小户型成交价是17万,现在挂牌已经快冲到20万。

东北角的森兰同样也很贵,2房次新也都是1000多万的标的。

所以同样是中环,浦西的房价没有一个有浦东能打的,内环的古北都不行。

浦东买房人难,这句话并不是嘲讽,而是真正的感同身受。

我前面的浦东同事,从今年10月份开始看学区房,跳涨不说,还没有好标的,碧云、联洋、金桥、张江、塘桥、源深、花木等这些板块的二手都看过了,纯挂户口小户型不甘心,大户型自住的又贵到天际。

最后看二手涨的厉害,无奈又开始转战新房摇号,结果从浦东到浦西,一路陪跑。

所以才会有了最开始的那句感叹:浦东买房,真心有点内卷。

3

为什么浦东的房子会那么贵?

我问了很多人,得到的最佳解读是浦东的房产更市场化。

东整个的发展路子更像是计划经济,不像浦西是从内到外一圈一圈往外拓的逻辑。

而浦东是跳跃式的发展,是由陆家嘴、张江、金桥、外高桥四大集团组团式开发的状态。

这种组团式发展能够保证每一个区域都有爆款,而不是锁定环线和地域逻辑。

包括现在的第五大集团临港,也很有可能是下一个爆款。

这也是为什么我们说,浦东几乎不看环线,而是要看集团式开发的规划重心。

另一方面,也正是由于浦东人口众多和组团式发展的缘故,生活在浦东的资源竞争化也是比较高的。

在浦东,优质的教育资源、商业配套资源,都是真实存在竞争的。

户籍对口、鸡血程度更高,所以浦东人民对学区房的渴求度也比浦西要高。

想要离产业园上班的地方、商业综合体近一点,也要接受由此带来的溢价,这个溢价也要比浦西高。

所以我们团队内部也会说,同样是买一套好的学区房或者好地段的自住房。浦东的涨幅可能就要比浦西高,因为资源稀缺买家又多。

但付出的代价,也同样比浦西高。

4

但最后,我想说上海人都应该感谢浦东。

即使在资源集聚化且竞争如此激烈的地方,浦东的“打工人”依旧创造了奇迹。

从地理视角看,新上海人的第一站一般不太会是浦东,因为高铁站在西面,高速大动脉也在西面,所以整个西北西南腹地才会是新上海人的首选。

但浦东偏偏以改革和产业发展扳回了一局,所以新上海人才很乐意工作在浦东、留在浦东。

老上海人从来不是接受不了浦东,也不是对浦东有深不可跨的偏见,而是社会关系多数都在浦西,从小的耳濡目染让他们更坚定留在浦西。

有一天我开着车,和家里人讨论,我说似乎很多浦西本土人对浦东有误解,认为浦东是乡下的地方,是不太被待见的。

家里人冒出了一句金句:最好他们有误解,我们新上海人才有机会。

老上海是以地域观点来看的,这是静态逻辑。但浦东从来都是计划经济,这是动态逻辑。

2000年以后的浦东发展,打脸了很多有偏见和歧视的人,从经济增长到人口涌入,浦东在过去二十年拉了上海一把。

没有浦东的跨越发展,也不会奠定上海现在超大型城市的地位。

不光是上海要感谢浦东,对于全国来说是浦东的发展和建议依旧有领袖意义的,几乎所有的城市新区都在说“比学赶超浦东奇迹”。

所以才会有了这句:

如今的浦东可能有点“内卷”,但它可能更有活力,更有希望。

因为浦西是上海的浦西,浦东是世界的浦东。

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