天津踩盘报告,十年天津房价升值了多少?

未来城不落 · 2020-12-17
对外地客户来说,解决学区是第一位

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃,36氪经授权发布。

我这次去天津踩盘只看了武清、市内和海教园,这也是平常粉丝问我最多的地方。环城和其他郊区就没时间考察了。

01

先说武清

武清算是天津所有郊县里房价首屈一指的片区,因为教育资源相对较拔尖,当然最主要是距离北京近,我从北京南站坐到武清站,只要21分钟。

武清高铁站旁边房价也最贵,不过已经从2016年最高3万/平降到现在的两万三四,周边入住率不高,只有三四成。

对面就是佛罗伦萨小镇,入住率略胜一筹,至少六七成以上,因为小学最好,配套成熟,人气自然旺很多。

我也去现场体验了一把,各种奢侈品折扣店,据说周边省份的人周末最喜欢坐高铁开车来这里买奢侈品,很划算,这种商业确实能给一个睡城带来不少人流量。

佛罗伦萨小镇,图片来源公众号:老李瞰世界

但房价在这轮调控中也未能幸免于跌,比如保利香河雅颂,从2.8万跌到2.3万,降幅20%。

周边最贵的二手房,城投熙和园,因为带光明小学中学,最高卖到4万/平米,现在大概跌到3.3万,主要购买力就是三部分人,来自北京和河南、河北、山东人,这些都是为了孩子上学,以及本地改善的人买。

但武清超过一半都是外地人买,很多都是老人带着小孩在这边上学,年轻人在外地上班。

武清目前行情低迷,主要还是因为供给量巨大无比,据说武清中心区周边五公里内,就有30个新盘,我看了几个价格都不算高(有人说深圳人出去看哪里都觉得便宜哈哈)。

水城商圈的金悦府,1.7万/平米毛坯还送2个车位,2016年就卖到2万,也降价了;

越靠近天津城郊的价格越便宜,大概在1.2万左右。

我们看了一个梧桐大道,89平三房,1.2万带精装,据说60%是本地人买,40%是为了落户上学买的。

武清整体给我的感觉还不错,路网横平竖直,地面干净整洁,房子也都比较新,北京人如果是兼顾孩子上学和自住,又要有完善点的商业配套,来这里置业还是可以,但调控迟迟不放松,供给量又大,价格也是深不见底。

如果论升值,武清相对天津市区而言是望尘莫及的。这次陪我看房的小伙伴段先生2013年就在武清买过房子,他当时是8000元/平米买的,去年5月1.9万/平米卖出,他发现如果是现在降到1.6万还很难卖掉,因为新房太多了,去年5月之前小区一个月就能成交10套,最近一年都不到十套。

虽然从2013年到去年卖出他也有一倍多的盈利,但如果当时是买在市区,市政府旁边当年也只要1.2-1.3万/平,当年的差价不大,只有四五千,不到一倍,但是现在却能卖到4.5-5.5万/平,相差了3倍,所以说论升值,还是核心区升值快。

01

中心区

1、学区二手房

天津中心6区的新盘供给量很少,比如教育资源最好的和平区,新盘供给很少很少,这就造成了二手房老破旧的价格,因为附加了学区房这个核弹功能,也能涨到极致。

中介朋友带我去襄阳道看了一套二拆一的学区房,如果我不实地去看房,真的完全想象不出来什么叫二拆一的房子。

二拆一就是一个小两房,房东把它拆成了2个房本,每个房间有一个房本,大点那个房间说房本是22平米,当然实际上根本没有这么多,另一个房间十多个平米,卫生间0.9平,厨房3平米,没有客厅,空间很局促。

看到这个卫生间的图片,是不是隔着图片都能感觉闻到臭味呢?这么小的空间里,两脚都很难放下,但还要在里面洗澡

拆完后,这个22平米的一个房间就要卖345万!算下来每平米达到15.68万/平。

当然这是顶级的学区房价格,带和平区实验小学,在天津市排第一,也是天津唯一一个归教育局直管的小学,所以这种破房子都能卖到十多万一平。

这种七几年的二拆一房,买来完全没法住,纯粹就是买个学位,但在天津大家也很舍得为学区房买单。

破归破,这种房子却很抗跌,虽然天津市场这几年都是跌跌不休,但这种顶级学区房还略有上涨,所以相当来说,是非常不错的保值品了。

整个2019年,天津十区,只有和平区、河西区是飘红的,其他8区都是跌的,特别是津南区跌最多。

我看到和平区最近十年的一个房价升值图,发现天津的升值幅度,其实也不算很大啊。

最高的和平门,因为位置不错,还有地铁、有学校,当年开盘价低,才涨了四倍多。

金德园这种是因为有一流学区,涨幅还算比较大。环球金融中心,公寓,涨幅最低,才16%。

2、新房

南开区的正荣紫阙,估计有不错的小学,品质也不错,169、196平米,5.5-6.5万/平,终极改善户型,总价将近千万起步,天津人买会很吃力,所以几百套房卖了一年还没卖完。

河西区万科宾西路5号,也是改善盘,285套房,145-220平,均价4.9万带精装,地段非常好,在市政府旁边,但总价600多万起步,对天津来说还是太高,所以卖了一年,还剩50多套。现场基本上没看到人看房。

可以看出来,现在天津楼市的高端改善市场,去化还是非常缓慢,但因为在天津所谓的上三区(河西、南开、和平区),土地稀缺,新盘又少,开发商只愿意去做高端改善盘,价格高,户型大,总价高,因为这样可以利润最大化,这已经是各个一二线城市中心区的共性了。

所以刚需会不断的被往外挤,在中心区会越来越买不起,买不到新盘,中心区就成了富人的地盘。

天津的中心区刚需盘,至少也是到了下三区(河东区、河北区、红桥区)。

比如河东区雍祥园,均价在3万左右,户型包括刚需户型和首次改善户型,总价在250万起步,相比前面两个高端楼盘的门可罗雀,这里看房的人就明显要热闹些,总算是有点人气了。

03

海教园

我前年就去过一次海教园,环境不错,这次去没什么新印象,只是更多洋房楼盘云集而已。

洋房一条街,图片来源公众号:老李瞰世界

目前海教园同时有13个项目在售,总共有2万多套洋房,还有1万多套库存没消化完。

整个海教园片区这几年也降价了,之前最高卖到两万三四,现在仁恒海和院只剩下尾盘,单价都降到2万了。

海教园的最大卖点就是学区,但因为供给量太大,为了迎合外来客户需求,尽快去库存,所以开发商的户型只能越做越小,从改善型户型做到刚需户型。

1年多前,海教园很少有100平以下的户型,但自从中海、龙湖和阳光城进来后,海教园的户型越做越小。

而最近开盘的四季春晓,户型更小,单价1.7万/平,130多万就能买到78平米,但售楼处现场人气还不错,是我在天津看盘感觉人气最多的盘。

对外地客户来说,解决学区是第一位,一般有个两房或者小三房足够了,片区环境又不错,还有地铁规划,从长远升值的角度来说,带着不错的学区,海教园的附加值算比较高的。

目前是因为整个天津行情比较低迷,且海教园的存量房比较多,大家可挑选余地大,所以会让你感觉海教园房子不值钱,但其实整个海教园就这么大,这些楼盘卖完了就没了。

除非天津后面再复制出几个海教园来,反正郊区地多,不值钱,值钱的只有学区。

但这也不是没可能,我感觉天津真的没什么拿的出手的资本了,现在财政窟窿大,要填补,只能不断卖地,要想卖个好价钱,那就只能把学区配套上。

海教园因为有学区的卖点,还能赢得外来客户的青睐,但天津财政窟窿会不会倒逼后面再去复制海教园模式呢?我也不得而知。

天津是教育资源大市,周边省市只要有点条件的,都想送孩子来天津参加高考,那就必须在天津买房才行。

陪我看房的小朱说,他今年卖了30套房,其中70%是外地客户,基本都是为了高考,大部分客源来自北京、山东、河北、河南。

小朱业绩在公司排名很靠前,而他同事做的大部分也是外地客户,所以还是能管中窥豹,体现出天津市场的客源情况。

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