中国CBD蓝皮书(2020)发布,有关CBD的排名都在这了

未来城不落2020-12-17
全国第一,广州天河CBD登顶

编者按:本文来自微信公众号“城市战争”(ID:sunbushu123),作者:孙不熟,36氪经授权发布。

CBD(中央商务区),不仅是一个城市的物质空间,更是一座城市的精神空间。

无论是纽约的曼哈顿、伦敦的金融城,还是上海的陆家嘴、香港的中环、广州的珠江新城,无不成为一座城市的荣耀和象征。

荣耀的背后是压力。2018年下半年开始,全球经济下行压力不断增大。联合国在《世界经济形势与展望2020》表示,由于贸易局势以及投资的大幅缩减,全球经济增速在2019年降至2.3%,为10年来的最低水平。

宏观经济的波动,首当其冲的便是CBD,近年来全球各大CBD都经历了一场史无前例的实力大考。

在全球经济下行的大环境中,有哪些坚挺的CBD,撑起了城市经济的大旗?为此,我们参考了中国社科院的《商务中心区蓝皮书:中国商务中心区发展报告No6(2020)》,从生产总值、总部经济、纳税额、开放水平、租金等五个维度概述了各大CBD的排名,仅供大家参考。

01 

各大CBD产值排名

近日,中国社会科学院生态文明研究所、中国商务区联盟及社会科学文献出版社共同发布了《商务中心区蓝皮书:中国商务中心区发展报告No.6(2020)》,对中国(内地)主要的CBD进行了一次排名。

报告对北京、广州、深圳等商务区联盟单位的发展情况、经济数据做了排名和分析。其中,北京CBD、广州天河CBD这两个国家级CBD的表现备受关注。

大家知道,国家级CBD经济辐射覆盖全国,目前仅有北京CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD三个是国务院批准的三大国家级CBD,地位举足轻重。

北京CBD是“西起东大桥路、东至东四环,南起通惠河、北至朝阳北路之间7平方公里的区域”,也就是北京国贸大厦、中央电视台总部大楼那一带。

上海陆家嘴CBD是“位于浦东新区西北部,东起浦东南路、泰东路,南沿陆家渡路,西部和北部紧靠黄浦江的6.89平方公里区域”。

广州天河CBD是“包含天河北、珠江新城、广州国际金融城在内的20平方公里区域”。

下面是蓝皮书统计的部分CBD的GDP排名情况:

注,武汉CBD、天津河西CBD、重庆解放碑CBD、银川阅海湾CBD、重庆江北嘴CBD为2018年数据,深圳福田CBD、西安长安路CBD为2017年数据,其他CBD为2019年数据,部分商务区联盟成员单位未提供GDP数据,暂未纳入本年度评价。

蓝皮书显示,2019年度,广州天河CBD以3328亿元的生产总值蝉联全国第一,深圳福田CBD排在第2,北京CBD排在第3。

与2018年相比,广州天河CBD的生产总值同比增长4.57%,北京CBD跌出2000亿元GDP俱乐部,位列第3。深圳福田CBD数据未更新,取代北京成为CBD第2。

地均GDP中,重庆解放碑路CBD以445亿元/平方公里位列第1,深圳福田CBD以395亿元/平方公里位列第2,北京CBD、广州天河CBD分别位列第3、4,它们都是地均GDP200+的第一梯队,与第二梯队拉出跨越式差距。

有人可能会问,北京、深圳的经济总量明明比广州高,为何CBD的产值反而不如广州多呢?一个重要原因是集约度。

CBD本身就是经济高度集约化的产物,而天河CBD的集约度又是全国最高的,差不多占了全市经济总量的14%,这个比例在一二线城市中最高。

未来,这个集约度只会更高,因为咫尺之遥的第二CBD、一河之隔的琶洲商务区正在建设中,这三大商务中心区因为靠得近,现在被整体规划为“黄金三角区”。

这个“黄金三角区”的成型速度正在加快。今年11月,金融城的建筑规划高度调高,“限高令”解除指日可待,金融城正强势复苏。目前,金融城年内续建、新开工、竣工的项目共有13个,总投资约4108.6亿元。

金融城的复苏,进一步刷新了广州未来GDP的想象空间,等到金融城的楼宇全部交付之后,整个天河CBD的首位度只会更高。按照规划,以金融城为核心,广州将培育出一整套的现代金融业体系,增强广州在中国金融版图中的醒目度。

未来,广州金融城将集聚:“一行三局”(人民银行、银监局、证监局、保监局)等的金融监管机构,广发银行九江银行、平安保险、新华人寿、中国人寿、平安不动产等金融巨头、三七互娱、南方财经全媒体等数据公司和财经媒体,持续吞吐来自广州、湾区、全国的海量资金。

等到第二CBD和琶洲建成之后,广州黄金三角区(珠江新城、金融城-鱼珠、琶洲)完全打成一片,生产总值至少还要翻一倍,继续稳居全国第一。

而北上深的情况则不同。在北京,顶尖的商务中心区,除了国贸,还有金融街、望京、中关村,相互都隔得挺远。

在上海,陆家嘴CBD、静安CBD、虹桥CBD也是各霸一方。在深圳,除了福田CBD,还有深圳湾超级总部区、罗湖中心区、后海、前海,这些商务中心区也是各成体系,没有像广州那样集中到一块。

02

各大CBD总部经济排名 

要了解CBD的真实含金量,仅看GDP排名是不够,还得看总部经济的情况,下面是各大CBD的总部企业以及世界500强分支机构的情况:

注,中国商务区联盟提供数据

陆家嘴金融城新入榜单,以600家总部、340家世界500强企业的成绩空降榜单第一。

北京CBD、深圳福田CBD位列第二、第三,总部数量都在400+,三者组成第一梯队。广州天河CBD在这方面的短板较大,仅有108个总部企业,显示天河CBD的对外辐射能力逊色于北京国贸和深圳福田。

另一个指标是世界500强企业的进驻情况,广州天河CBD达到204个,继续领先北京CBD和深圳福田CBD,居全国第二,仅次于上海陆家嘴,显示天河CBD的虹吸效应稳居全国前列。

此外,天河CBD聚集的世界500强企业数量,几乎是总部企业数量的两倍。可见,天河CBD虽然辐射能力不足,但聚合能力超强,特别是对500强企业、外资企业的吸引力。

天河CBD的世界500强机构数量为何超过福田CBD?这里面的原因,我们之前的文章已经讲过很多次。在城市属性上,广州是门户城市,而深圳是产业中心城市,所以深圳本土的大企业很多,但外资企业到珠三角开展业务,其区域总部一般还是设在广州。

原因很简单,因为广州有外国人需要的各种配套设施,中国(内地)华南地区的领事馆、国际航线绝大部分都集中在广州,而且广州还有广交会这张蜚声国际的国际名片。

除了北上广深,世界500强进驻较多的是重庆,显示重庆经济在内陆地区的较高开放度。

此外,我们也注意到上海虹桥CBD的进步。与2018年相比,不算空降的陆家嘴金融城,TOP10坐拥的企业数量变化不大,只有上海虹桥CBD的数据变化较大。

2019年度,由于写字楼逐渐交付办公,逐渐成型的上海虹桥CBD坐拥的总部企业大增136家、世界500强增加5家,对总部企业的吸引力显著增强,成为总部经济榜单的一抹亮色。

 03

各大CBD纳税额、亿元楼宇排名

GDP、总部经济如此强劲,那各地CBD对税收的贡献如何?

一起来看看各大CBD的纳税情况:

注,数据来自《商务中心蓝皮书:中国商务中心区发展报告(2019)》

如上所示,2018年,深圳福田CBD的纳税额达到1800亿元,以一骑绝尘的姿态领先其他城市,显示福田CBD含税量之高。

另外,北京CBD功能区(以上数据只统计了北京CBD核心区)的纳税总额也达到了1358亿元。

纳税大户的CBD,通常楼宇经济发达。来看看各大CBD的楼宇经济排名:

注,深圳福田CBD、天津河西CBD为2018年数据,部分CBD由于数据缺乏未纳入评价。

数据显示,论写字楼数量,陆家嘴金融城以318栋的数量遥遥领先。另外,北京CBD、深圳福田CBD、天津河西CBD、杭州武林CBD、广州天河CBD、的楼宇数量也超过100。

报告指出,近年来,楼宇经济已经成为引领CBD经济高质量发展的重要形态。众多CBD的单座楼宇税收超过1亿元,甚至10亿元,一个楼就能完成好几个“小目标”。

其中,陆家嘴金融城纳税过亿的楼宇数量达到102栋,纳税过10亿元的楼宇达到30座,楼宇经济效益居全国CBD之首。

广州天河CBD有71栋纳税过亿、17栋纳税过十亿。社科院报告指出,广州天河CBD已经成为粤港澳大湾区楼宇经济高地。北京CBD有46栋纳税过亿、9栋纳税过十亿。

还出现了一个特别有意思的现象——“纳税楼王”出现。

目前,北京一单体楼宇最高纳税额已经达到57亿元,上海国金中心前年纳税也突破了50亿元。这是什么概念?四舍五入的话,一栋楼的税收就顶2.5个乳山市去年的财政收入,厉害了我的楼。

值得一说的是,天河CBD纳税过亿楼宇的数量占比达到59%,力压陆家嘴金融城,位列榜单第一,显示天河CBD楼宇经济的含金量非常高,每个都很能打。

这说明,虽然陆家嘴金融城的数量占优,但广州天河CBD的单兵作战能力更强,容易出王炸。其次是深圳福田CBD、郑东新区CBD、杭州武林CBD、北京CBD、陆家嘴金融城,占比都在30%以上。

天河CBD纳税过亿楼宇为何占比如此之高?一个重要原因是超高层建筑多且密集,珠江新城拥有近10栋300左右及以上的摩天大楼,是全国300米超高层建筑最密集的区域。

相比而言,北京CBD300米以上的楼宇只有两栋,上海陆家嘴只有3栋。

04

各大CBD开放水平排名 

改革开放以来,我国的国际化水平不断提高,外资、外商积极参与到我国城市的经济发展中。

首先来说说,CBD利用外资情况。由于金融业高度集中,各地CBD成为了我国金融业对外开放的前沿阵地,其利用外资的规模也可以看作是CBD金融开放水平、国际化水平的一个指标。

注,北京CBD、天河CBD、深圳福田CBD、上海虹桥CBD、长沙芙蓉CBD、天津河西CBD、西安长安路CBD为2018年数据,上海虹桥CBD为核心区15平方公里范围统计数据。

报告显示,北京CBD对外开放水平最高,利用外资规模达到42.58亿美元,遥遥领先其他CBD。广州天河CBD以11.99亿美元位列第2,是榜单中唯二的迈入10+亿美元的选手,深圳福田CBD、杭州武林CBD位居其后,利用外资规模在5亿美元以上。

外事机构数量多少也是衡量CBD国际化水平的重要指标。因为外事机构多的地方,必然外国人多,对外合作频繁。

综合媒体报道,北京的大使馆机构,大部分都集中于朝阳区,分布在北京CBD周边区域。上海领事馆则绝大部分在浦西,只有个别位于陆家嘴。天河CBD的领事机构较多,大约有54家,占了广州全市的81.82%。

陆家嘴的外事机构虽然不多,但外资企业和机构众多。综合来看,北京CBD、陆家嘴CBD、天河CBD的国际化水平位居全国前列。

05

 各大CBD租金排名

再来看看各大CBD的租金排名,新版蓝皮书没有公布各大CBD最新的平均租金,以下是戴德梁行发布的今年一季度各大城市甲级写字楼报告,我们来看看四个一线城市各大商务区的租金排行:

北京主要商务区租金排名:

上海主要商务区租金排名:

广州主要商务区租金排名:

深圳主要商务区租金排名:

以下是四大一线城市主要商务区的综合排名:

综合来看,北京金融街甲级写字楼的租金排名中国(内地)第一,租金超过700元/平米/月,远超北京CBD、上海陆家嘴、广州珠江新城、深圳福田CBD等四大传统CBD。

金融街汇聚了一行三会,以及工行、中行、建行三大行总部,是中国最强的金融中心区。从租金水平来看,北京金融街也是中国内地唯一进入全球TOP5的商务中心区。

从全球范围来看,租金最高的要数中国香港的中环,其中香港IFC的租金最高接近2000港元/平米/月,差不多是广州、深圳甲级写字楼的10倍,整栋大楼年租金收入接近100亿港元,是全球租金最贵的写字楼之一,目前估值接近2000亿元。

以下是全球部分商务中心区的租金排名(2019年数据):

 高价还得有人买账。

因此,除了租金水平,还有空置率高低可以有利佐证,各大城市CBD的楼宇抢手程度到底如何?

可以看出,四个一线城市中,广州的甲级写字楼空置率最低,只有7.6%。这说明,企业对于广州甲级写字楼的接纳程度非常高, 另一方面也说明广州甲级写字楼目前的供应不足,未来需要新增供应。


06

有人问,CBD又昂贵又拥挤,为何那些优秀的企业如此热衷呢?

我的分析是,上班和居住不同,上班是需要仪式感的,是需要有装逼功能的。无论是曼哈顿的摩天大楼,还是硅谷的科技公司总部,都有这方面的强烈需求,只是表现形式不一样。

所以大家看到,写字楼的造型往往争奇斗艳,而住宅楼总是平庸无奇。因为二者追求不同,前者追求的是仪式感,后者追求的是实用价值。

总而言之,CBD对城市来说,绝对不只是用来炫耀的形象工程,而是和水电煤一样的基础设施。它既是产业高度聚集的必然产物,也是一座城市不可或缺的精神空间。

一个优秀的城市,必须要有一个优秀的CBD,来象征城市的精气神,以及光荣和梦想。

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