被低估的重庆

未来城不落2020-12-17
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编者按:本文来自微信公众号“子木聊房”(ID:zimuliaofang),作者:子木团队,36氪经授权发布。

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房价低有错吗

2020年是充满变数的一年。

一方面全球遭遇疫情危机,经济持续低迷,另一方面,近两年以美国为代表的西方国家,对中国挥起贸易大棒,中国对外贸易遭遇改革开放以来最严重的冲击。

特殊的历史背景下,成渝双城经济圈建设上升到国家战略。

相比于全国其他大的城市群,动辄十几年的规划建设,成渝双城经济圈的各种规划、合作落地显然快了许多。

截至11月中旬,川渝两地已签署框架合作协议200余份,涵盖经济社会发展的大部分领域,在成渝两地不断推进一体化发展的背景下,可以预见未来城与两座城市之间各种深入合作会越来越多。

11月13日起,川渝两地户口网上迁移一站式办理在两地全域开启,这项服务开展三天后,川渝共同发布户口迁移大数据。

川渝两地共办理跨省市户口迁移3868笔,其中办理迁入重庆2567笔3440人次,办理迁入成都1301笔1431人次。

成都和重庆两座城市山水相连,同风同俗,但是历史上的恩恩怨怨,也让两座城市之间相爱相杀,谁都不服谁,川渝两地户口网上迁移更加便利后,迁入重庆的人口明显更多,究其原因,可能在于重庆的房价。

从冰山指数发布的最新房价数据来看,重庆不到1.2万的二手房均价明显低于同级别城市一大截,甚至低于石家庄、南宁这样的弱省会城市。

和隔壁的成都相比,差距可能更大。

比如重庆核心区的观音桥、江北嘴,房子均价大多在15000~20000之间,可选择的范围不大;而成都核心区的春熙路、金融城等,25000~30000的房子均价只是基本门槛,均价超过3万的房源比比皆是。

在全国房价暴涨的今天,重庆的低房价一度让很多人看不上这里。

许多人诟病重庆经济大而不强,也有一些人给重庆扣上“农村直辖市”的帽子,觉得重庆又穷又农,甚至还有人觉得重庆气候差,空气质量糟糕影响了人口流动。

但是,当全国启动内循环,成渝经济圈上升为国家战略,成为经济增长第四极,随着重庆不断做大做强自身产业,薪资待遇不断提高,偏低的房价反而成为了重庆的发展优势。

2

默默虹吸

8月,恒大研究院联合智联招聘发布了《中国城市人才吸引力报告:2020》。

报告中关于重庆的数据提到:重庆2016~2019年人才净流入占比分别为-0.1%、-0.1%、0.5%、0.3%,2016年2017年,重庆人才微弱净流出,而到了2018~2019年,重庆的人才流入开始转正。

重庆近两年人才净流入,超出了许多人的认知,恒大研究院和智联招聘都是很专业的机构,数据统计方面偏差不大。

另外一项数据则给出了,2019年重庆人才流入主要来自哪里。

如图所示,流入重庆的人才来源地前10名中,成都占比26.39%,排在第一,除了低房价外,重庆一些行业平均薪资的提高也是人口流入重庆的重要原因。

另外前10名中,竟然还包含了北上广深,可见一线城市越来越高的房价,让一些年轻人开始逃离。

还有西安,长沙,武汉,天津,贵阳这些同级别城市人才也在向重庆流动,除了对成都的人才吸引,重庆对整个中西部的人才都具有一定的虹吸效应。

除了合理的薪资和偏低的房价,重庆能吸引这些人才落户,更重要的是提供了更多合适的工作岗位,这就不得不提重庆这几年的产业发展了。

3

留住人才

在人们普遍印象中,重庆工业实力雄厚,是全国最大的汽车制造基地,也是生产摩配器件最大市场,诞生了力帆、宗申、嘉陵、隆鑫等全国著名的摩托车品牌。

但是近几年,汽车销量连年下滑,摩托车市场也因为电动车的普及进入低谷,一些传统的重工业城市,比如天津、唐山等面临转型困境,重庆也曾经因为互联网行业起步较晚,被不少人戏称“互联网荒漠”。

但重庆从未放弃过对互联网产业的执念,并且一直利用直辖的优势,进行招商引资,也取得了很好的效果。

重庆一直是国内金融最开放的地方,前段时间市场上沸沸扬扬的蚂蚁金服,就是马云在重庆努力的结果。除此之外,重庆楼宇中遍布着网贷企业。

据央行官网统计,截至2020年9月30日,我国共有7227家小贷公司、贷款余额为9020亿元。其中,重庆的小贷公司虽然只有259家,但贷款余额却有1754亿,占全部余额的近20%。

重庆地处中西部,本来就能享受西部大开发的政策优惠,再加上政府鼓励,于是在这里注册的小贷公司也能享受税收上的优惠,相比其他省份25%的所得税、重庆只有15%。

一些人认为网贷行业制造了金融风险,一直对重庆大加抨击,其实重庆鼓励互联网小贷公司发展,背后一直藏着更加长远的想象。

就在最近,又一重磅信息传来,国家金融科技认证中心落户重庆,这样国家级的金融招牌,没有落户在北上广深以外的地区,非常罕见。

在传统金融领域,重庆显然竞争不过北上广深,甚至连成都都比不过,但是重庆剑走偏锋,在别人不敢轻易尝试的科技金融领域深耕创新,最终在竞争激烈的金融行业分得了一杯羹。

当然,重庆收获的远不止这些。

除了吸引一些巨头网贷公司落户重庆之外,还吸引了一大批优质的互联网企业落址区域总部。

比如腾讯西南总部、阿里巴巴西南总部、百度西南总部、小米华西区总部、oppo西南总部、vivo西区总部、科大讯飞西南总部、蚂蚁消费金融全球总部、滴滴西区总部等等。

这些互联网巨头的入驻,给重庆带来了源源不断的人才。

前文中,我们提到近两年重庆人口呈现净流入趋势,2019年吸引人才来源地前10名中包含了北上广深以及成都,引进的这些人才就分布在这些行业,其中 25.7%流向了IT、通信、电子、互联网行业。

同时,重庆还是全球最大的笔记本电脑生产基地和重要的手机制造基地,比如惠普、康宁、富士康京东方、OPPO等,都有在重庆设厂。

仅在2017年,重庆就生产了6095万台笔记本,约3亿部手机,9128万片液晶面板,全世界每三台笔记本就有一台是重庆制造的,电子信息产业优势同样也能吸引人才落户。

制造业强市,实至名归。

4

一路向西

在重庆置业投资,最先考虑的就是重庆市场巨大的供应量。

比如2013年重庆供地量高达4807万方达到了历年的顶峰,虽然之后土地供应逐年减少,但是也都处于供大于求的状态。

重庆天量供应,让重庆楼市很难有短期暴击的机会,对于投资来说,板块和物业的选筹就至关重要,所以重庆并不适合没有房产投资经验的小白进场。

从投资的角度来看,重庆两江四岸核心区拥有极佳视野的江景房,是最具投资价值的区域。这是重庆稀缺价值的体现,也是全国其他同级别城市没有的资源。

另一个就是重庆核心区的五大商圈,观音桥、解放碑、江北嘴、新牌坊、杨家坪大坪等,这些都是重庆轨道交通最密集,人口分布最多的区域。

目前两江四岸核心区已经基本停止开发,优质新盘或者次新一房难求,同时五大商圈附近的房价也是现在重庆房价最高的区域,可以说现在在重庆投资买房是有很大难度的。

重庆本地人买房的逻辑又不一样了。

过去重庆人对于地势平坦,公园环绕的北部地区青睐时间达十几年,重庆发展的主力方向一路向北,三北区域的北碚区、渝北区、江北区。照母山、大竹林、礼嘉、中央公园等北部板块,从最初的新区发展成现在著名的商圈。

如今重庆北部房价已经非常接近核心区房价,成为重庆著名的富人区。

重庆本地刚需年轻人则主要分布在巴南区,以及西南的华岩-跳蹬板块,如今西永大学城的异军突起,也得到越来越被重庆本地人认可,成为当下重庆最热门的购房区域。

2019-2020年,西永板块商品房成交量高达25498套,总体成交量281.29万方,成为主城区成交套数、成交量的双料销冠,位居热门板块TOP1。

根据铭腾机构的数据统计,今年1~11月,无论是高层还是洋房,西永大学城片区有多个项目比如重庆文旅城万科招商理想城,学樘府,富力城等,都排在成交榜单的前5位。

五六年前,西永大学城也曾因为房地产饱受争议,2013年大学城开发商疯狂炒作房价,一些楼盘售价达到8000元/平米。

但是2014年后重庆楼市陷入低谷,一些支撑不住的开发商开始打折出售,房价也降到了5000元/平米,接近腰斩。

如今西永大学城已经褪去新区的青涩,逐渐成长为成熟的区域。而且随着成渝一体化进程不断推进,重庆西进战略下的西永大学城有望成为重庆新的增长极。

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新的增长极

如果说重庆是整个西南地区的科创高地,那么西永大学城板块就是重庆的科创中心。

作为重庆城市副中心,西永大学城的建设一直被寄予厚望。

2003年,重庆在西永建设全国规划面积最大的大学城。

2005年,重庆全西部最大的微电子产业园通过审核。

2010年,我国内陆地区第一个综合保税区在产业园中设立。

2020年,中国西部(重庆)科学城正式挂牌在西永。

虽然和重庆核心区隔着一个中梁山脉,距离较远,但经过17年的建设,通过高端产业的带动,这里已经集聚了一定人气。即便在疫情期间,核心区往返西永大学城路段依旧车流如织。

成渝双城经济圈上升为国家战略,成都向东,重庆向西,西永大学城板块如今已经成了重庆本地刚需置业的新宠。

今年5月,重庆主城都市区工作座谈会提出了全新的主城区概念。从现在9个主城区拓展到21个主城都市区,按照规划,中梁山以西未来将有8个主城区。

作为重庆西进桥头堡的西永大学城板块将迎来历史性的发展机遇。

重庆作为山地城市,轨道交通系统对于一个片区的发展就十分重要。

目前除了已经通车的轨道1号线,还有三条轨交线路15号线、7号线、17号已列入了重庆第四轮轨交建设计划,即将开工。

从这张重庆第4期第1批轨交建设规划图可以看出,未来这些地铁正式通车后,将直接打通重庆西部和东部的通道,未来西永大学城这一带将成为整个重庆西部轨交核心,这就直接激活了整个片区,吸引更多重庆刚需前来置业。

除此之外,这些年西永大学城板块也建设和引进了一批优质的教育资源以及大型商圈。

比如著名的树人小学就在大学城片区,一墙之隔就是树人幼儿园,同时还有永祥实验第一小学、西永一小,西永中学,依托大学城配套的重庆一中,重庆八中,人民小学等。

商业方面,除了大学城的龙湖U城天街,总投资高达550亿元的融创文旅城也即将面世,2022年龙湖高新天街也将建成。

重庆是一个山地城市,整个主城区被三座大山以及两条大河割裂,和深圳类似是一个多中心的城市,所以重庆大型的商圈非常多,比如解放碑、观音桥、江北嘴,杨家坪等,这些都可以说是重庆的中心。

特殊的地形,人们出行相对就比较困难,尤其是西永大学城片区,距离重庆核心商圈比较远,所以未来这里如果积累到足够人气,就非常容易成为一个大型的商圈。

现在的重庆,很多人因为低房价而忽略了重庆的存在,但是这些年重庆一直苦练内功,就是要在某一刻惊艳众人。而且随着一路向西发展,整个城市的投资逻辑也悄然发生着改变。

未来成渝双城经济圈不断建设下,重庆决不能被低估,而西永将会成为充满想象力的又一极点。

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