天津调研:何时才能回暖?

未来城不落 · 2020-12-17
难道天津的限购政策真的放松了

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃,36氪经授权发布。

我今天先给大家推荐下我这周星期一的头条文章,(为啥调控了,房价还会涨?)我感觉我很久没分析过这么有深度的文章了,推荐大家一定要打开看一下哈哈,否则你不明白为什么现在有富人通胀,穷人通缩的说法,也不明白为什么有些城市的房价总是在上涨的原因。

01

11月份,天津房管局系统微调“户籍栏”,引发市场猜想,难道天津的限购政策真的放松了吗?

但实际上,我这次去天津多个楼盘现场踩盘核实,天津限购政策并未放松,开发商打印不出合同,没办法网签,政府仍然按兵不动。

真正放松的只有天津滨海新区,之前已经有几个开发区在人才上放松了限购,加上这几天新闻也有报道,天津在编制十四五规划时提出,探索实施京冀居民在滨海新区落户及购房新政,估计后面会放松周边城市在天津的购房政策。

在政策未放松之前,降价依旧是天津楼市的主旋律。

我这次去天津踩盘整体感觉天津楼市还是格外冷清,除了性价比高的楼盘,很多售楼处都没几个人影。

大家都喜欢看结论,我就直接总结几点吧,想看踩盘细节的去次条看我写的踩盘报告。

1、武清房价从高点到现在下降了20%,目前行情依旧低迷,因为供给量巨大,而购买人群主要来自北京和周边城市,限购又没有放开,所以影响了需求,如果调控还不放松,后续价格估计还有下探空间。

2、中心区顶级学区房比较抗跌,和平区即便是普通学区房从2016年到现在也没有跌过,持平或略有上涨,但大户型学区房跌了,因为外来客户在天津买房都是为了解决孩子高考问题,基本上都是瞄准200万以内的房子。

3、市内新盘供给少,上三区新盘都是四五万,降价少,但因调控影响改善型需求,大户型高总价去化也非常缓慢,下三区三万左右的盘,偏刚需,明显热度相对高一点。

4、海教园是我看过人气最旺的地方,基本上都是外来客户,因为学区不错,巴掌大的地方十多个新项目同时在售,总共2万多套洋房,还有1万多套没卖出去,开发商为了迎合外来客户需求,把户型不断做小到2房,价格一降再降,从片区最高两万三四降到1.7万/平,置业门槛越来越低,所以才获得了现在的人气和成交。

5、目前天津客户群体中,外来客户占比很大,大部分客源来自北京、山东、河北、河南,基本都是为了孩子高考来天津买房,现在我觉得天津唯一的吸引力就是教育了。

总之,大家现在去天津买房,选择一百多万的标的,也是进可攻退可守,就算不涨,总标的就这么多,为了孩子上学,你也亏不了多少,不要买总价高的,流动性不好,只是为了孩子读书,很多人并非常住,读完了还是要退出天津。

02

很多人问我,天津什么时候会回暖,市场还有没有希望。

天津11月份多个新盘入市,部分项目实现首开热销,如格调榴园、紫樾宸府,但不是因为市场真的回暖了,而是这些热销的新盘相对周边项目,具有明显的价格优势,年底开发商为了回款都在以价换量。

短期天津楼市的走向,取决于政策未来是否放松,同时取决于天津的供需结构。

我先从供需层面分析。

1、新房市场行情

今年 1-11月,天津新房成交量是99553套,成交面积是1089万平米,跟前几年比起来,今年因为受疫情影响,行情比去年还差点。

天津楼市已经连续低迷四年,从2017年到2020年,新房成交量都维持在1200万-1300平米左右,相比2016年的2451万平米,差不多腰斩了一半。

从个盘来看,今年天津卖的好的盘,大都是性价比高,离市区又相对比较近的低价盘。

排名第一的未来城,处于环城板块,真的是地铁配套十分成熟了,然后价格又非常公道,比周边二手房还便宜,才赢得领跑的成绩。

排天津销量第二的团泊东富力新城,离市区不远,才七千出头,陪我看房的小朱告诉我,根据他带的客户,和他了解到的情况,买这里有9成都是外地落户为主的客户,包括河南、河北、山东、北京等地,因为价格便宜,一套房最低的才五六十万,就能解决孩子的上学和高考问题,怕啥,现在县城房价都不止这个价了,好歹这也是天津教育大市呢。

还有销量第三的梧桐大道,我们去现场也踩盘了,销售说60%是本地客户,40%是外地落户的客户,主要也是价格便宜,离市区近。

真的感觉天津的新盘都是用良心在卖房,价格太便宜了。

但是对天津来说,目前这个行情,就只能卖出这个价钱,没办法。

哪怕本地确实是有很多改善需求,积压了四年,但因为调控迟迟不放松,这些需求无法释放,市场永远都是买涨不买跌,也导致市场信心不足,而郊区供给量又大,价格根本起不来。

2、二手房市场行情

二手房的放盘量也是空前的大,贝壳对外挂牌量是12万套,对内挂牌量是17万套。

从贝壳、我爱我家、中原三家二手房成交量来看,今年5月之后,二手房的成交相比去年是有好转一点,但不是很明显,11月份因为疫情的影响又萎缩了一点点。

二手房量在价先,没有量,价格肯定是反弹不起来的。

成交价还是在地板上,二手房市场被新房倒逼不断降价。

比如海教园,新房总价越来越低,单价1.7万,总价130万就能买到2房,严重拖累了二手房价格,去年二手房还能卖到1.8万,现在1.6万都卖不掉。

高总价大户型房源,因为购买群体少,降幅更大,时代奥城,一套223平的房子,7天就能降250万。

图片来自天津365淘房

从2018年以来,天津二手房价格趋势都是以跌为主,出现涨的月份,通常是结构性因素导致的。

比如和平区的学位房成交多,就会拉高成交均价。

天津的学区房单价是真的不便宜,一流学区房动辄十多万,但好在总价低,都是极小户型,主要作为上学的工具,用完了就转卖。和平区的学区房很抗跌,这几年也没跌过。

目前天津二手房的放盘量中上涨的房源已经上升到43%了,比10月明显增加了,这是否意味着市场在筑底呢?

天津已经持续低迷了4年,按道理,改善型需求是积压了很久,需要等待时机释放了,目前需要的是一个政策催化剂,如果说天津限购放松,就有希望。

去年2月-4月、7月,今年3月、5月,二手房上涨房源都比下跌房源要多,一般小阳春,业主都会期待市场回暖,所以挂牌信心也会回升。

而且每隔几个月,市场低迷一段时间,降到一定程度,业主干脆就不卖了,又会反弹一下也很正常,释放完后继续低迷。

所以单纯从这个二手房挂牌量涨跌数据来看还看不出来。

具体什么时候反弹,对天津来说,短期真的取决于政策,政策不放松,市场就没有信心。

3、库存

如果从库存来看的话,目前天津的库存量还是比较大的。

天津今年新增的新房供给量整体来说,还是处于一个供过于求的情况,因为去年天津卖地太多了,2019年天津一年出让了155宗地,成交土地面积达到了1810万平米,创出历史新高。

目前天津可售面积为2142.53万平米,截至11月底,去化周期为18.31个月,还是比较长。

库存主要集中在环城四区和远郊,市内六区的新盘虽然比较少,但因为总价高,所以去化也慢。

今年天津原计划也是要拼命供地的,但结果受疫情影响,土地出让计划离目标完成还很远,累积只卖了116宗地,出让建面1315万平米,同比下降34%,这个客观上减少了供给量。

明年供给量很可能继续加大,因为天津财政困难问题迟迟无解,所以土地财政的路径恐怕还是无法摆脱。

但如果限购能放松,稍微加大卖地问题也不大,但是如果限购不放松,还要加大卖地,那对天津楼市就是灾难了,房价想反弹很难。所以关键还是政策怎么走。

03

京津冀,除了北京,即使限购不放松,我也可以很明确的跟大家说明年会涨,天津我是真的没什么信心。

现在天津整个城市都弥漫着一股萧条的感觉,虽然说有1500万人口,但是到了天津总感觉人流稀疏,我都不知道这么多人都去哪里了,我看天津火车站的人流量还不如长沙,大家对这个城市的未来发展信心都不足。

这主要是跟城市的基本面有关,因为这才是决定天津房价长远最根本的要素。

北京的基本面很好,但天津就是天壤之别了。

1、GDP滑铁卢

天津今年第三季度GDP罕见跌出前十,排名第十一位。对于天津而言,这样的成绩,是近四十年第一次。

在2017年以前,天津持续多年排名都稳定在全国第六,排在上海、北京、深圳、香港、广州之后。

但最近三四年,特别是经济数据挤水分后,真是滑铁卢式的自由落体下降,连续被重庆、苏州、成都、杭州、南京、武汉赶超。

过去两年虽然有所回升,但还是低于全国增速。

在天津之后,长沙、宁波、无锡、青岛、郑州等城市也在快速追赶。因为现在国家是实行强省会战略,要集中资源做大做强省会,所以政策也会倾斜给省会城市。

而天津只是直辖市,目前缺乏大的定位,前有北京,后有雄安双重夹击,又没什么资源和政策支持,不像北京上海和重庆都有各自的定位,其他省会又是各个省唯一的中心,所以天津就很尴尬。

天津如果不能找到新的增长点,在国内城市中的地位还会继续下滑。没准过五年,就是排在16位之后了。

别以为GDP不重要,GDP增速意味着一个城市的产业发展的好不好,居民收入增长快不快。

2、人口吸附力

天津对周边城市的人口吸引力,都是因为其具备得天独厚的教育资源。

但很多人落户到天津来,并不是常住,不是工作,不是生活,目的很明确,很单一,仅仅是为了孩子上学,高考。

我们从落户和常住人口的数据增长就能看出来。

天津从2018年5月海河英才计划以来,今年8月中旬,天津市人社局公开回应说,2年多来,该市共引进人才近30万人。

但从2017-2019年这三年的常住人口增长来看,还是负数。与西安、杭州、重庆、长沙、成都、佛山这些二线城市的差距越拉越大。

落户人数增加,而常住人口没相应增加,要么就是原来一部分常住人口落户了,他们本身就是常住人口了,要么就是外来落户的人口没有来天津常住,只是为了解决孩子教育的问题。

因为来天津没有那么多工作岗位匹配,也没有那么高的收入。

天津的薪酬水平与它的GDP排名比起来,根本不匹配,哪怕是去年GDP排在全国第十名,它的薪酬水平却很落后。

智联招聘发布的2019年夏季求职报告显示,天津的平均薪酬为7461元,排在全国第28位,比一些中西部城市薪酬还低。

要是GDP再降下去,真不敢想象他的薪酬水平要怎么增长。

收入决定了房地产的购买力,你工资增长慢,那对天津后续的房地产升值空间也是不利的。

教育确实是天津的王牌,天津后续可能还会进一步放开落户政策,滨海新区已经在计划放开了,如果放开,落户的人进来肯定是要买房,但他们的目的很明确,都是为了孩子上学,高考,一般是锁定在100-200万以内的小户型,或者老破旧学区房,孩子读完了,如果他们父母本身在天津没有工作留不下来,最后还是要退出天津。

对天津来说,高考红利并非可持续发展的动力,只是饮鸩止渴,而且红利也会越用越少,毕竟进来的人多了,本科录取率就不可能那么高了。

3、产业的寒冬

城市长远发展好不好,能不能留住人口,终归要落实到产业,就业上。

天津以国企占主导,民企规模小,而这几年好几家千亿级的国企,天津渤钢,天房集团,天津物产集团,都是深陷破产,债务危机。

而产业又以传统的重工业为主,石化、钢铁、汽车等都遭遇了寒冬,为了环保转型,天津关了2万家“散乱污”企业,影响几百亿GDP,但腾龙了鸟未来,产业面临着青黄不接的困局,传统产业衰落,新兴产业又引不进来,新旧动能转换明显落后南方其他二线城市。

天津是生产合资汽车的重镇,但没有自主品牌,如今新能源汽车崛起来势汹汹,而且前景无限广阔,未来合资汽车生产基地的地位还会继续下降。

我看了一下2019年中国独角兽企业排名,天津只有2家,一家机器人,一家是贝壳找房,贝壳找房其实只是把注册地放在天津,总部还是在北京。

从企业所在城市来看,北京有82家,上海47家,杭州和深圳分别是19、18家企业,南京12家,广州8家,香港只有4家。

我特别喜欢看独角兽企业数量排名,因为这是象征着城市未来发展潜力和高收入人群的重要指标。

如果天津的产业看不到成功转型升级的希望,大家的信心从何而来?

4、财政收入

今年前三季度,天津的公共财政收入跟去年相比,从正增长15%,到负增长15%,前三季度还不到1500亿收入。

收入在下降,支出又不能少!天津的财政窟窿越来越大。

天津2019年一般公共财政收入2410.3亿元。其中地方税收收入1634.2亿元,增长0.6%;非税收入776.1亿元,增长61.2%。

天津市财政局解释称,非税收入增幅较高,主要是盘活变现政府资产,全面推进国企混改,转让部分国企政府持有股权收入大幅增长。

就是把能卖的国有企业都卖了,先把负债率降下来救急。

而支出呢,达到3509亿!严重入不敷出!

所以只能靠卖地来弥补。

2019年天津土地出让收入目标是1387亿元,实际完成1361亿元,已经刷新历史纪录;2018年是1065亿元,2017年是736亿元。卖地收入一年比一年高。

今年天津的土地出让收入目标是1783亿元,但截至11月,天津总共只卖出了730亿。

今年一般税收也在降,卖地收入也在腰斩,天津的财政真的是有苦难言,欲哭无泪。

所以你能指望明年天津能减少卖地吗?公务员工资怎么办?

除了放松政策,我现在都不知道天津要怎么自救了。

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