M1接近临界点,房价该如何走?

未来城不落 · 2020-12-11
什么是资金敏感型城市

编者按:本文来自微信公众号“子木聊房”(ID:zimuliaofang),作者:子木,36氪经授权发布。

文/子木

近日央行依惯例发布上个月经济运行数据,但不同以往,这次引起了市场强烈反映。

因为在数据中有一条:CPI同比-0.5%,增速由正转负,PPI同比-1.5%,小幅超预期。

CPI一般指消费者物价指数,其变动率在一定程度上反映了通货膨胀或紧缩的程度。一般情况下,保持一定的微幅通胀可以抬升就业率,有助于经济增长。

然而如果CPI为负,意味着通缩周期要来,央行唯有开闸放水,才能扭转乾坤。

CPI、PPI双向为负的经济现象在改革开放后共出现过两次:一次是98年的亚洲金融危机,另一次是08年的全球金融危机。

无论哪一次,都是中国经济的重要转折点。

所以这次数据发布后,一些人开始紧张,通缩周期是否要来?央行会不会放水,资产价格会不会走高?

而且数据还显示,M2数值在11月继续以2位数增长,“M1-M2剪刀差”开始闭合,这对楼市又暗含着什么意义?(本文重点)

下面听子木一一解剖。

1

CPI与猪

首先,可以肯定的是这次CPI由正转负,跟金融危机没有任何关联,主要原因源于猪。

没有开玩笑,就是猪。

大家都知道,去年由于汛情、环保、贸易等原因,猪周期失衡,价格涨上天,大家吃不起猪肉,就只能转向其他兽禽类产品,导致后者需求量上升,羊、鸡、鸭等价格也跟着上涨。

在我国的CPI计算公式中,猪价的权重是很高的,再加上带动的兽禽类产品上涨,导致通胀水平一路走高,甚至创下自2012年以来我国CPI涨幅八年来新高,尤其是去年11月份,猪价进入巅峰时刻。

但中国市场一直有一个优势,自古不缺乏投机者。

致富信号出现后,人们一窝蜂涌入市场。有创业养猪的,卖房卖股养猪的,甚至还有一些企业转型开辟养猪业务,据天眼查数据显示,全国近有1400家开发商跨界养猪。

从去年年底开始,一场轰轰烈烈的养猪大潮席卷华夏。

朋友打趣,开发商养猪都不用请别人盖猪舍了。但问题来了,房子盖不好,猪能养肥吗?

相对于去年较高的猪价基数,今年在无数养猪人的努力下,猪价一路下滑。

数据显示今年11月份,猪肉价格下降了12.5%,影响CPI下降约0.6个百分点,再加上其他肉蛋类产品,一来一去,CPI同比大概率都是负数。

所以很多人说,CPI数值为负,就是经济通缩,需要开闸放水刺激经济,这是不对的。

而且在当下的情况下,央行开不开闸,不能单纯依据CPI数据,还要参考资产价格。

2

会降准吗

在我国的CPI公式中,包含了各种各样大宗商品价格,但唯独没有包含资产价值,尤其是房价。

所以你会看到,这些年为了保持经济微弱通胀,我国货币在大量增加,但物价和居民购买力并没有对应上升,其中很大一部分都是被房价吸走了。

高房价提高了生产成本,从而挤压了实体经济发展,同时也拉大了有资产和无资产人群之间的财富沟壑。

所以这两年,为了开闸有效果,都会在这之前去出台稳房价政策,尤其是对开发商进行重重限制,以防止货币被房价虹吸。

然而现在来看,积蓄的房价势能又走到了转折点:

数据显示,11月末,M2余额217.2万亿元,同比增长10.7%,同比去年高2.5个百分点;M1余额61.86万亿元,同比增长10%,同比去年高6.5个百分点。

两位数增长相当猛烈,10年前广为诟病的四万亿计划,当时的M2增速也不过如此。这其实是去年的2万亿,加上今年上半年疫情之后,三次降准释放1.75万亿流动性,两者合纵的结果。

那么对于房价究竟有什么影响呢?这里还要奉上经典“M1-M2剪刀差”图。

3

即将闭合的剪刀

这幅图我在之前的文章里解释过。红线代表M1同比增速,蓝线代表M2同比增速。

若同期红线在蓝线上方,证明市场流动资金充沛,楼市火热,房价上涨;同期蓝线在红线上方,证明市场流动资金干涸,楼市萧条,房价横盘或下跌。

如果你仔细核对图中几个重点区域,会发现和之前几个楼市的大小上涨周期严丝合缝。我们再来看近期的部分,大概从2018年初开始,M1的同比增速一路下滑,2019年一整年不温不火。

我们放大了看。

从2020年开始,尤其是疫情后,你会发现“剪刀口”开始逐渐闭合,尤其是11月,M2是10.7%,继续上涨了0.2个百分点,而M1已经到了10%,M1-M2的剪刀差继续缩小至0.7%。

这就是货币逐渐增加活力的信号,越来越多的钱,开始游离出银行体系,作用于市场,经济在加速升温。

其中一部分钱投入到生产、经营、投资,另一部分则表现在资产价格的增长。

今年疫情之后股市大涨,以及下半年部分楼市的火热,充分佐证了这样的趋势,这也是我比较担心的事情。

4

警惕资金敏感型城市

按照这样的趋势,M1继续上涨,如果与M2交叉,剪刀口闭合后势必会带来新一轮的房价上涨。

当然在当下的三稳基调和因城施策下,不会造成全国普涨,而只是影响对资金敏感的部分城市。

什么是资金敏感型城市?

简单来说,就是民营经济活跃、金融行业发达,营商环境较好的城市,典型如一线北上广深,及杭州、成都、武汉、南京等新一线城市。

大周期来临,资金的渗透像一个漏斗一样,从上到下,从强到弱。不单是城市,人群也是如此。

今年下半年开始,我国豪宅市场异常火热,不出意外,将会创造自2017年调控以来最好的成绩,尤其是北上深,1000-4000万的豪宅都是抢着买的。

上面吃肉下面喝汤,越往下承接的利好越少,这也是我一直强调大家想办法在能级较高的城市拥有资产的原因。

接下来我会及时跟踪数据帮大家监控楼市动态。

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